Condomínios no novo CPC

Typical german suburb flats

Typical german suburb flats

Rodrigo Karpat – Advogado especialista em direito imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

 

Com o advento do novo Código de Processo Civil (CPC), que entrou em vigor no último dia 18, algumas mudanças vão agilizar o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso. Mais além, tentarão colocar fim às cobranças intermináveis que assolam o universo condominial e oneram quem paga suas cotas em dia.

Algumas informações, porém, precisam ser bem analisadas, a fim de não causar dúvidas quanto ao novo procedimento de cobrança das cotas em atraso. Uma dessas informações divulgadas é a de que o devedor será executado e pode perder o imóvel em três dias, o que não condiz com o que de fato ocorrerá.

Esse pagamento é devido na ação de execução após o devedor ser citado, conduta idêntica ao período anterior da vigência do novo código. Situação esta que poderá levar um ou dois meses, até mesmo anos, em casos extremos, como se o devedor não for localizado.

Somente a partir do momento em que o devedor for citado – como o rito não é mais o ordinário e sim o da execução, uma vez que a dívida de condomínio se transformou em título executivo extrajudicial por força do artigo 784, X – é que o devedor terá três dias para pagar a dívida ou nomear bens à penhora, sob risco de ter o bem que originou a dívida penhorado passado esse prazo.

Isso significa que, após citado e passados os três dias, o oficial de Justiça voltará à residência do devedor a fim de lavrar a penhora do bem, ou seja, de forma simples, o oficial anotará em termo próprio que o presente bem servirá para garantir a dívida, e essa informação também constará na matrícula do bem, e o documento devolvido ao processo para a continuidade do trâmite da cobrança.

A partir desse momento, com a intimação da penhora, o devedor terá o prazo de 15 dias para oferecer não mais a defesa, a qual habitualmente era genérica, mas os embargos à execução. Estes, apesar de serem uma forma de defesa, somente serão recebidos e processados pelo juiz da causa se abordarem questões técnicas, como excesso de execução, erro na penhora, entre outras questões técnicas e não mais de simples defesa.

Passados o prazo de embargos, ou seja, os 15 dias após intimação da penhora, o devedor, mediante a prévia autorização judicial, poderá constar nos cadastros de proteção ao crédito. O passo seguinte é o leilão, que também traz mudanças com o novo CPC. Antes, o bem não poderia ser vendido com menos de 50% de seu valor. Agora, a venda só não pode ser feita a preço vil.

Outro item importante para que seja título executivo extrajudicial é de que tenha liquidez, seja certo e exigível, sendo que a liquidez do título estará na previsão orçamentária, onde deverá constar a cota-parte de cada unidade no rateio, levando em conta a fração ideal ou conforme previsto na convenção. Caso o título seja malformado, caberá embargo à execução e consequente suspensão da execução.

Para início da execução, na instrução da petição inicial será necessário o título de propriedade, a ata de eleição do síndico, a planilha da dívida, que poderá incluir valor principal, juros, multa e correção monetária, a ata contendo a previsão orçamentária com a devida fração e valor destinado a cada unidade, além de segunda via dos boletos em aberto. Caso não estejam presentes todos os pressupostos, poderá ser iniciada a ação de cobrança de cotas de condomínio e não diretamente a execução.

Outra inovação do CPC é a previsão, no artigo 252, que autoriza o oficial de Justiça a proceder com a intimação o funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Sem previsão anterior.

Da mesma forma, na citação pelo correio será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. Também sem previsão anterior. São informações importantes, que devem impactar diretamente na vida condominial de condôminos inadimplentes.

.

FONTE: Estado de Minas.