Antequam noveris, a laudando et vituperando abstine. Tutum silentium praemium.

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Por unanimidade, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça acolheu recurso de moradora de cidade satélite de Brasília que havia sido proibida de manter sua gata de estimação; ministros entenderam que, desde que não representem risco à incolumidade e à tranquilidade dos moradores, animais de estimação não podem ser vetados

Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu nesta terça, 14/05/2019, que, desde que não representem risco à incolumidade e à tranquilidade dos moradores, animais de estimação não podem ser proibidos em condomínios. As informações foram divulgadas pela Corte.

Os ministros acolheram recurso de uma moradora de Samambaia, cidade satélite de Brasília, que havia sido proibida de manter sua gata de estimação. Ela é enfermeira, e entrou com a ação na Justiça em 2016.

A decisão reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que havia entendido que as normas previstas na convenção e no regimento interno do condomínio incidem sobre todos os moradores, sendo que a proibição expressa da permanência de animais nas unidades autônomas se sobrepõe à vontade individual de cada condômino.

O recurso julgado no STJ teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito a criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que a gata, considerada um membro da família, não causa transtorno nas dependências do edifício.

No recurso especial, sustentou que a decisão do TJDF violou seu direito de propriedade, divergindo, inclusive, do entendimento externado por outros tribunais quando julgaram idêntica questão.

Alegou, ainda, ser descabida a proibição genérica de criação de animais, pois a vedação só se justifica nos casos em que for necessária para a preservação da saúde, da segurança e do sossego dos moradores.

Apreciação do Judiciário

Em seu voto, o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que a convenção condominial, conforme previsto nos artigos 1.332, 1.333 e 1.344 do Código Civil (CC) de 2002, representa o exercício da autonomia privada, regulando, em um rol exemplificativo, as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias e outros aspectos, com vistas a manter a convivência harmônica.

Entretanto, o relator ressaltou que as limitações previstas nas convenções são passíveis de apreciação pelo Poder Judiciário sob o aspecto da legalidade e da necessidade do respeito à função social da propriedade, de acordo com o artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

O magistrado também apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964, de acordo com a qual o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Três situações

Segundo o relator, para determinar se a convenção condominial extrapolou os limites da propriedade privada, é importante observar três situações que podem surgir.

A primeira é o caso da convenção que não regula o tema. Nessa situação, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodos aos moradores, o que não apresenta nenhuma ilegalidade.

Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie – circunstância que o ministro considera desarrazoada, visto que certos animais não trazem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio.

O colegiado, por unanimidade, seguiu o voto do relator e deu provimento ao recurso especial da autora, destacando que a procedência de seu pedido não a exonera de preservar a incolumidade dos demais moradores do local, de manter as condições de salubridade do ambiente e de impedir quaisquer atos de perturbação.

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FONTE: Estadão.


Polêmica na comissão para o corretor de imóvel

 (lelis)

Talita Castro – Advogada do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados

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A figura do corretor é comum tanto para quem está vendendo quanto para quem quer comprar um imóvel. Com a função de aproximar as partes, é o corretor quem irá buscar compradores ou vendedores ideais para aquele que o contratou. Feita essa aproximação, caso o negócio se efetive o corretor faz jus ao recebimento da famosa comissão de corretagem, que chega a girar em torno de 6% do valor da compra e venda.
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Com a predominância de apartamentos no mercado imobiliário, é corriqueira a busca de consumidores pelos estandes de vendas, geralmente localizados nos canteiros de obras, onde corretores acabam exercendo a função de vendedores do empreendimento. Nesses casos, não há qualquer tipo de trabalho de aproximação realizado pelo corretor, uma vez que o possível comprador dirige-se ao estande de vendas, seja porque tomou conhecimento por meio de um anúncio publicitário, seja porque viu o empreendimento e resolveu buscar mais informações.
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Observa-se que não há qualquer possibilidade de o comprador negociar o imóvel diretamente com o vendedor. Isso porque as construtoras colocam corretores para exercer a função de vendedores, repassando o custo de tais “corretores” para o consumidor. Daí inicia-se a discussão acerca da possibilidade de cobrança da taxa de corretagem do consumidor, ainda que haja previsão contratual nesse sentido.
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Ao tratar da corretagem, o Código Civil a definiu como um contrato onde “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
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Na situação supramencionada, no entanto, não há a prestação de serviços de corretagem propriamente dita que justifique a cobrança de comissão, e ainda que houvesse, não foi o consumidor quem contratou. Diante de inúmeras decisões determinando a devolução de valores pagos por consumidores a construtoras a título de comissão de corretagem, grande parte do mercado passou a embutir essa cobrança no valor do apartamento, sem informar ao consumidor, e no momento da compra pedir depósito ou cheques separados.
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Há quem defenda que tal cobrança caracteriza uma verdadeira venda casada, pois se o consumidor quiser adquirir um apartamento será obrigado a pagar os honorários de um corretor contratado pela construtora, em desacordo com a proibição de venda casada existente no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
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Em decisão recente, a Terceira Turma do Juizado Especial do Distrito Federal declarou como abusiva a cláusula que previa a cobrança de comissão de corretagem do consumidor. Na ocasião, foi destacada a impossibilidade de transferência de custo ao consumidor de um serviço que não lhe foi prestado (Acórdão 710934. 20130110371697ACJ).
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Se a construtora opta por contratar corretores para servir como vendedores do empreendimento, esta é quem deve arcar com os custos desses profissionais, ainda que o preço seja incluído no valor do imóvel. Assim também foi o entendimento da 9ª Câmara de Direito Privado de São Paulo (01830905620108260100), que declarou como indevida a cobrança de comissão de corretagem de um consumidor que adquiriu um imóvel de modo direto e espontâneo perante uma incorporadora, que além de lhe cobrar a quantia, negativou seu nome quando o consumidor se negou a pagá-la. Além do reconhecimento de impossibilidade de a construtora exigir a quantia, o Tribunal ainda a condenou ao pagamento de indenização por danos morais em virtude da negativação indevida.
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Algumas decisões já sinalizaram a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem do consumidor, desde que fique claro que o consumidor teve plena ciência e anuiu com a cobrança. Nesse sentido, foi a decisão da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (processo 0025185-78.2009.8.19.0209), que entendeu ser possível a cobrança da comissão de corretagem de um consumidor antes da celebração do compromisso de compra e venda se ele assinou documento em que o valor do imóvel discriminava o preço de escritura e o preço de corretagem. Também foi juntado aos autos trocas de e-mail entre o consultor do imóvel e o comprador onde foram prestados esclarecimentos a respeito da forma de pagamento do bem.
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Portanto, é importante ficar atento na hora de comprar um imóvel. Verificar exatamente aquilo que está sendo cobrado, para não sofrer qualquer tipo de cobrança abusiva. Para aqueles que já compraram um bem e agora verificaram que a cobrança da comissão de corretagem foi feita de forma obscura, lhe sendo repassado um custo de forma indevida, é possível reclamar a quantia na esfera judicial, desde que não tenha sido ultrapassado o prazo prescricional, sobre o qual também pairam discussões, que dividem as opiniões de três, cinco ou 10 anos, contados a partir da cobrança indevida.

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FONTE: Estado de Minas.


Decisão judicial autoriza prefeitura a cobrar ITBI retroativo
TJ decidiu no fim da tarde desta quarta-feira; ao todo, 32 mil pessoas receberam a guia para pagar a parcela

Em decisão judicial do Tribunal de Justiça de Minas Gerais na tarde desta quarta-feira (12), a Prefeitura de Belo Horizonte está liberada para cobrar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (ITBI) retroativo.

Ao todo, 32 mil pessoas receberam a guia para pagar uma parcela retroativa. É que a PBH elevou a alíquota do ITBI de 2,5% para 3%, para começar a incidir em abril de 2014. Mas a Justiça suspendeu a cobrança por meio de uma liminar, que foi derrubada em março deste ano. Ficou definido que aqueles que compraram imóveis entre maio de 2014 e 30 de abril de 2015 teriam que pagar a diferença. Mas outra ação questionou a legalidade da cobrança retroativa – exatamente o que foi julgado nesta quarta-feira.

Entenda

  • Alíquota aumentou
    A lei 10.692/13, aprovada em dezembro de 2013, estabeleceu o aumento de 20% na alíquota do ITBI. Só que, em abril de 2014, antes de entrar em vigor, a Justiça suspendeu o reajuste, por liminar
  • Liminar caiu
    No dia 25 de março de 2015, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça (TJMG) cassou a liminar
  • ITBI retroativo
    Quem comprou imóveis em Belo Horizonte de 1º de maio de 2014 a 30 de abril de 2015 agora tem que pagar a diferença
  • Decisão desta quarta
    O TJMG decidiu que a diferença pode retroagir

Aguarde mais informações

FONTE: O Tempo.


Mulher é indiciada por mandar matar marido para ficar com apartamento

Casal iria se separar e o homem queria vender o apartamento no Bairro Fernão Dias. Esposa contratou um pedreiro para matar o marido e simular um latrocínio

 

Polícia Civil/Divulgação

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A disputa por um apartamento no Bairro Fernão Dias, Região Leste de Belo Horizonte, foi apontada pela Polícia Civil como o principal motivo do assassinato do corretor de imóveis Moacir Moraes Júnior, de 48 anos. A polícia apontou a viúva dele, Renata Aparecida Menezes Campos, de 39 anos, como a mandante do crime, que aconteceu em novembro do ano passado. 
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O casal passava por um momento conturbado e iria se separar. Moacir queria vender o apartamento para dividir o valor da transação entre os dois, mas Renata queria a posse do imóvel.
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De acordo com as investigações da delegada Alice Batello, do Departamento de Investigação de Homicídios e Proteção à Pessoa (DHPP), a mulher contratou um homem para matar o marido. Renata pagou R$ 5 mil a Valdinor Alves dos Santos, de 42 anos, pedreiro que trabalhava em obras no prédio que o casal morava.
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Segundo a polícia, o objetivo da dupla era simular um latrocínio – roubo seguido de morte. Para isso, a mulher recomendou que o pedreiro levasse a aliança, celulares e o relógio da vítima. Renata dizia ao pedreiro que o marido a agredia com frequência e que a teria a ameaçado de morte.
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No dia do crime, o pedreiro pediu Moacir que o acompanhasse na vistoria de um apartamento do prédio que estava em obras. O corretor de imóveis era responsável pela venda do imóvel e não desconfiou da ação. Ao chegar no apartamento, Valdinor agrediu a vítima por trás com uma barra de ferro. O pedreiro ainda atingiu Moacir outras duas vezes enquanto ele estava caído.
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Renata e Valdionor foram indiciados por homicídio duplamente qualificado e tiveram suas prisões temporárias decretadas. A delegada Alice Batello informou que irá pedir a conversão da prisão de Renata para preventiva. Ela foi encaminhada para o Centro de Remanejamento do Sistema Prisional (Ceresp) Centro-Sul e Valdionor para o Presídio Dutra Ladeira.

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FONTE: Estado de Minas.


Construtora processa clientes e acaba condenada

TJMG viu irregularidades por parte da empresa no cumprimento do contrato

contraposto

A construtora Futura, que processou dois clientes em 2008, ao alegar que eles tomaram posse do apartamento antes de pagar a última parcela do imóvel, acabou condenada a pagar uma indenização de mais de R$ 16 mil. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) viu irregularidades por parte da empresa no cumprimento do contrato e negou a ação ajuizada pela construtora.

A empresa requeria o pagamento de multas referentes ao tempo de atraso entre o dia em que os clientes tomaram posse e o pagamento da última parcela. O valor deveria ser acrescido de juros e correção monetária. Os clientes, no entanto, entraram com um pedido contraposto ao da Futura dizendo que não havia dívida já que a empresa assumiu a obrigação de entregar o imóvel livre e com documentação em dia, mas parte da documentação foi postergada, sendo entregue meses após a assinatura do contrato. Eles afirmaram, ainda, que ao receberem os documentos, conseguiram a liberação do financiamento bancário. Por isso, pediram que a construtora fosse condenada a pagar o valor da cobrança em dobro.

A letra da lei é clara, não havendo espaço para interpretação. Não se admite reconvenção no Juizado especial, podendo o réu apenas réu apresentar pedido contraposto. Tal proibição encontra justificativa na amplitude da reconvenção, que não está limitada aos pedidos que tenham os mesmos fundamentos do autor, o que inevitavelmente ampliaria o objeto da demanda e consequentemente retardaria a solução do litígio.

 

 

“Pedido contraposto é o nome que se tem dado ao pedido de tutela jurisdicional feito pelo réu em face do autor da contestação, dentro das chamadas ações dúplices. O pedido contraposto, entretanto, não se confunde com reconvenção, apesar de ambos possuírem a mesma finalidade. O traço distintivo mais importante entre os dois institutos é que o pedido contraposto se instaura na relação jurídica processual existente, sendo, portanto um incidente processual, enquanto que a reconvenção cria uma ação autônoma.

 

 

(…)

 

 

Outro aspecto que distingue o pedido contraposto da reconvenção é que nesta podem ser colecionado fatos novos, desde que conexos com ação originária ou com fundamento na defesa (art. 315 do CPC), enquanto que no pedido contraposto, somente fatos tratados no pedido originário podem ser objeto da contraposição. Importante registrar que a tendência moderna no processo civil tem sido no sentido de acabar com a reconvenção e adotar o pedido contraposto como regra geral para os procedimentos, em decorrência da busca pela economia processual”[1]

Para o TJMG, houve culpa exclusiva da empresa. O pedido da construtora foi negado, enquanto a ação dos clientes foi aceita, em parte. A Futura foi condenada a pagar o valor da cobrança em dobro, o que totalizou R$ 17.050,76, que deverão ser acrescidos de juros e correção monetária. Mas, considerando ainda a diferença entre a soma das parcelas pagas pelo casal – R$ 195 mil – e o valor do imóvel registrado no contrato – R$ 196 mil -, o juiz determinou que seja subtraído R$ 1 mil do valor da condenação.

A decisão é de primeira instância e cabe recurso.

FONTE: Estado de Minas.


Justiça nega indenização a condôminos inadimplentes

 

Síndico

Os desembargadores da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negaram o pedido de indenização por danos morais feito por alguns moradores do condomínio do edifício Pau-Brasil, em Belo Horizonte. Eles requereram o pagamento sob o argumento de que foram expostos a situação vexatória depois que a síndica afixou cartazes nos dois elevadores do edifício mencionando os apartamentos em débito com as taxas de condomínio e o respectivo valor. Os cartazes também informavam as providências adotadas relativas à distribuição de ações de cobrança dos débitos.
Em Primeira Instância, o pedido já havia sido negado, e a então síndica J.C.T. não foi considerada parte legítima para figurar no processo.
Inconformados com a decisão, os moradores recorreram ao TJMG solicitando a reforma da sentença. Eles afirmaram que a então síndica é parte legítima, uma vez que foi quem praticou o ato ilícito, com abuso de seus poderes. Para os moradores, J.C.T. e o condomínio devem responder solidariamente pelo ocorrido. Eles alegaram ainda que a administradora que presta serviços para o condomínio já informa mensalmente aos condôminos os valores referentes aos condomínios pendentes. Assim, os moradores argumentaram que houve abuso do direito de informação, o que enseja a indenização por danos morais.
Para os moradores, não deve ser mantido o argumento de que não houve ato ilícito em razão de os cartazes trazerem apenas o número dos apartamentos, já que é de conhecimento de todos os funcionários e moradores quem são os ocupantes de cada uma das unidades.
Prejuízos
O relator do processo, desembargador Luiz Artur Hilário, esclareceu em seu voto que a síndica é representante legal do condomínio, configurando pessoa física de personalidade distinta da pessoa jurídica que representa. “O síndico não age em nome próprio. Assim, só o Condomínio do Edifício Pau Brasil poderá figurar como réu na ação, tendo em vista que é ele quem responde por eventuais prejuízos causados pelo síndico no desempenho dos atos de sua administração”, disse.
O desembargador citou a decisão de Primeira Instância, na qual a juíza Yeda Monteiro Athias, da 24ª Vara Cível, diz não ter vislumbrado a ocorrência de ato ilícito, sobretudo porque as informações divulgadas eram de interesse coletivo no âmbito do condomínio e nem sequer mencionaram o nome dos devedores. Em Primeira Instância, a magistrada entendeu que o condomínio cumpriu com a sua obrigação de dar conhecimento a todos os condôminos sobre as medidas adotadas em relação aos débitos das unidades condominiais.
Para o relator, não tendo os autores comprovado o pagamento das taxas de condomínio do modo convencionado, sujeitaram-se a ter o número de seus apartamentos inscritos entre aqueles que se encontravam em situação irregular com o edifício. “Ressalta-se ainda que a fixação de cartazes nada mais é que a corporificação do dever legal que o síndico tem de prestar contas aos demais condôminos, que possuem o direito de saber da situação econômica/financeira do seu condomínio. A divulgação foi feita, portanto, no exercício regular de direito.” Com base nesses argumentos, o relator entendeu que o dano moral não ficou configurado e votou pela manutenção da sentença.
Votaram de acordo com o relator os desembargadores Márcio Idalmo Santos Miranda e Moacyr Lobato.

FONTE: TJMG.


MRV terá de indenizar comprador inclusive por danos morais

atraso

A construtora MRV foi condenada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro a indenizar um cliente por danos morais e materiais. Além do atraso excessivo na liberação do imóvel, a empresa não forneceu o espaço de garagem que havia prometido e ainda cobrou taxas indevidas de comissão de corretagem e assessoria de financiamento imobiliária.

De acordo com o relator do processo, juiz Sergio Wajzenberg, as irregularidades cometidas pela empreiteira constituíram “inequívoco abalo e desconforto moral indenizável, consubstanciado na frustração da legítima expectativa criada no autor”. Pela sentença, a MRV deverá indenizar o comprador em R$ 7 mil a título de danos morais, mais o dobro do dinheiro desembolsado pelo cliente — defendido pelo advogado Jorge Passarelli — no pagamento de corretagem e assessoria.

Sobre a indenização relativa à garagem, o valor será determinado após perícia no local. De acordo com a sentença, “obrigar o réu a refazer toda a construção, a fim de adapta-la ao projeto original ao qual se vinculou pela oferta feita ao consumidor, não parece viável e nem mesmo razoável”. Dessa forma, a corte decidiu pela conversão monetária de perdas e danos pelo não cumprimento do acordo, nos termos do parágrafo 1º do artigo 461 do Código de Processo Civil.

Multa negada
O tribunal, no entanto, rejeitou pedido de multa moratória por cada mês de atraso ao autor da ação, uma vez isso não estava previsto em contrato. “Não pode o Judiciário fazer inserir no contrato aquilo que as partes não convencionaram, sob pena de ofensa ao princípio da autonomia da vontade e obrigatoriedade dos contratos”, destacou o relator.

FONTE: TJRJ.



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