Antequam noveris, a laudando et vituperando abstine. Tutum silentium praemium.

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ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO: 11/08/2014.
Justiça veta demolição da alça norte do Viaduto Batalha dos Guararapes
O juiz determinou que a prefeitura de Belo Horizonte discuta com a população atingida a forma do enfrentamento do problema, resguardada a segurança de toda a comunidade local
O drama de moradores e motoristas que moram ou passam pela Avenida Pedro I, no Bairro São João Batista, em Venda Nova, deve continuar por um longo tempo. O juiz da 4ª Vara da Fazenda Municipal de Belo Horizonte, Renato Luís Dresch, concedeu liminar ao Ministério Público de Minas Gerais (MPMG), e determinou que a alça note do viaduto Batalha dos Guararapes não seja demolida. A decisão foi proferida na tarde desta segunda-feira. A Prefeitura de Belo Horizonte informou que não tem conhecimento de ação ou decisão referente ao elevado. 

O pedido de liminar foi feito pelo MP na última terça-feira diante de reclamações passadas por moradores dos edifícios Antares e Savana, que ficam próximo ao local onde parte do elevado caiu matando duas pessoas e ferindo outras 23. Conforme a ação da Promotoria de Justiça de Defesa do Patrimônio Público, os prédios tiveram a estruturas comprometidas, “apresentando fissuras nas paredes, além da probabilidade de desabamento”. 

Outro questionamento feito pelo órgão, é sobre a retirada dos moradores depois que o laudo da empresa responsável pela obra apontou o risco de queda da alça norte. O estudo indicou que a estrutura foi feita com um décimo da ferragem necessária e, por isso, sugeriu a demolição do elevado. Conforme o MP, mesmo a prefeitura prometendo remoções rápidas e encaminhando as famílias para hotéis, a saída dos moradores foi feita de forma espontânea. Porém, eles “ainda têm livre acesso às suas casas e às imediações. O que lhe permite concluir que o local não foi formalmente interditado”. 

Em vistoria, os promotores constataram que algumas famílias, dos blocos 01 ao 07 do Edifício Antares, e dos blocos 01 e 02 do Edifício Savana, seguem nos apartamentos. O MP questiona o motivo da não retirada desses moradores, pois “estão na mesma situação fática de riscos. Tal situação causa aos moradores do local desgastante expectativa, sendo que os únicos benefícios recebidos foram alguns ‘tapa ouvidos’”.

Decisão do juiz

Ao analisar o pedido do MP, o juiz observou que a interdição dos prédios não é efetiva, pois não há restrição de acesso aos proprietários das unidades. Ele concluiu também que os afetados pelo desabamento estão desinformados sobre as providências que estão sendo adotadas. O juiz considerou que o Município pode e deve adotar todas as medidas de segurança para garantir a integridade da população, inclusive a interdição de imóveis, e é “imperioso que isso se realize com o mínimo de impacto possível”.

O magistrado determinou que o Município se abstenha de demolir a alça norte do Viaduto Batalha dos Guararapes ou faça qualquer outra movimentação de terras decorrentes da queda da alça sul do viaduto, até que se discuta com a população imediatamente atingida a forma do enfrentamento do problema. A prefeitura terá que apresentar um plano de demolição da alça norte e de remoção dos destroços. Também terá que custear a locação de imóveis para todas as famílias residentes nos condomínios apontados. 

Também determinou a exibição diária do monitoramento do viaduto ameaçado de queda aos síndicos dos condomínios envolvidos; assegurar o cadastramento socioeconômico de todos os habitantes das unidades residenciais envolvidas, por meio de Programa Polos de Cidadania. Em 72 horas, o município terá que prestar assistência aos condôminos dos edifícios com uma equipe de assistente social, psicólogo, engenheiro, arquitetos. Os profissionais devem ficar de prontidão durante 24 horas.

DESVIOS DE EMERGÊNCIA
Indefinição do prazo para demolição de alça do elevado e liberação da Avenida Pedro I obriga a prefeitura a criar rotas alternativas no entorno da via para aliviar transtornos

A esquina das vias Doutor Álvaro Camargos e Eugênio Volpi está sendo alargada para facilitar a conversão dos ônibus do BRT

 

Diante da indefinição de quanto tempo mais a Avenida Pedro I ainda deve ficar interditada – mesmo depois de mais de um mês do desabamento da alça sul do Viaduto Batalha dos Guararapes –, a BHTrans prepara novos desvios emergenciais no entorno da avenida. As mudanças no tráfego devem ser implantadas nos próximos dias e estão previstas para ruas do Bairro São João Batista, em Venda Nova. É mais uma tentativa de melhorar a circulação de carros e do transporte público, inclusive do BRT, que teve quatro estações desativadas na via. Em pronunciamento durante a inauguração do Comitê Metropolitano da Coligação Todos por Minas, o prefeito Marcio Lacerda deixou clara sua preferência pela demolição da alça norte, sob risco de desabamento, segundo a Cowan, empresa responsável pela obra. Lacerda pôs em xeque a possibilidade de recuperação do viaduto, obra que pode demorar um semestre e causar mais transtornos e insegurança. 

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“As obras de recuperação podem levar até seis meses e a população não pode conviver com esse medo. O trânsito também não pode conviver com o transtorno que existe hoje no local”, afirmou o prefeito. Mas Lacerda pretende bater o martelo apenas depois da divulgação da perícia técnica da polícia, que está em andamento. “Estamos preparando a demolição do viaduto e isso vai acontecer quando a polícia técnica liberar o local”, adiantou. 

Uma fonte ligada a Lacerda confirmou que ele não quer esperar um semestre para liberar a avenida, mas precisa do aval para ter amparo legal de que nenhuma prova foi destruída. Ainda segundo a fonte, o prefeito ouviu muitos especialistas e peritos que dizem ser possível recuperar a alça norte. Mas, para isso, o prazo de seis meses seria o mínimo para elaboração de nova licitação, novo projeto e o próprio tempo da obra. 

Há cerca de duas semanas, a Cowan apresentou laudo que atribui o desabamento a erros de cálculo do projeto executivo, feito pela Consol Engenheiros Consultores. O laudo afirma que o bloco que caiu foi projetado como rígido, o que fez a quantidade de aço calculada para sua composição ser inferior ao ideal. A construtora alega que o bloco deveria ter sido flexível, o que exigiria mais ferragens para evitar que a estrutura se flexionasse, torcesse ou rompesse sob o peso do pilar. Segundo a Cowan, o bloco confirma que o bloco foi concebido como rígido, mas, por enquanto, não tem condições de avaliar se essa foi uma escolha errada.

alternativa Enquanto a decisão não é tomada, a população que mora, trabalha ou passa pelo entorno da Pedro I sofre com trânsito congestionado e com riscos nas travessias. A BHTrans confirma que está analisando novos desvios, mas não adiantou quais. A reportagem do Estado de Minas apurou junto a funcionários de uma empresa contratada pela Cowan que as ruas Eugênio Volpini e Doutor Américo Gasparini serão usadas como alternativa para sair da Rua Doutor Álvaro Camargos e acessar a Avenida Pedro I, no sentido bairro. Na direção oposta, com destino ao Centro, a opção é sair da Pedro I,  entrar na Rua Professor Aimoré Dutra até a Rua Doutor Álvaro Camargos e seguir pela Rua São Pedro do Avaí até a Pedro I.

Moradora do Bairro Santa Mônica, em Venda Nova, a diarista Rosilene Moreno, de 50 anos, diz evitar a região, onde só passa quando é realmente necessário. “O trânsito aqui era intenso, mas muito diferente de hoje. Está perigoso, por causa do grande volume de carros, ônibus normais, do BRT e caminhões. A gente tem que atravessar na marra, porque a sinalização está péssima”, reclama.

Funcionária de uma loja na Rua Doutor Álvaro Camargos, vendedora Rosália Macedo, de 48, reclama dos transtornos: “É muito barulho e confusão o dia inteiro. Vários batidas já ocorreram e o risco de atropelamento é grande”, afirma. 

Para o motoboy André Magalhães, de 35, que passa pelas vias que receberam o tráfego da Pedro I, a situação é perigosa: “É um trânsito muito intenso que veio para vias que não comportam tantos carros. A prefeitura precisa adotar uma solução urgente.”

Por meio de nota, a BHTrans informou que os desvios prevêem a liberação de um trecho maior da Pedro I, para melhorar a fluidez e priorizar a segurança dos motoristas e pedestres. Atualmente, a interdição é da Pedro I entre o Viaduto João Samara e a Avenida Cristiano Guimarães – uma extensão de cerca de 10 quarteirões. 

A BHTRANS informou ainda que, para garantir mais segurança à travessia de pedestres, as ruas que tiveram aumento do fluxo de veículos têm recebido reforço da presença de agentes que fazem o monitoramento e a sinalização com cones, com o objetivo de reduzir a velocidade dos veículos. Informou também que uma operação diária é realizada pelos agentes de trânsito com acompanhamento da entrada e saída dos alunos do Centro Universitário Metodista Izabela Hendrix, na região.

FONTE: Estado de Minas.


A perícia e o condomínio

Kênio Pereira
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O processo judicial gera ônus e despesas para o condomínio, pois tem que arcar com a contratação de advogados, custas e despesas processuais. A produção da prova pericial é capaz de eliminar as dúvidas e evitar conflitos judiciais, que podem perdurar por anos.

Nas ações em que se discutem a alteração da forma de rateio das despesas do condomínio, a perícia técnica de engenheira é de suma importância para o deslinde da demanda.

Nesses casos, o magistrado não possui o conhecimento técnico de engenharia, cabendo ao perito responder aos quesitos que comprovam a abusividade da cobrança feita com base na fração ideal, e que podem apontar o quantum deverá ser cobrado das unidades tipo e da cobertura, considerando o princípio do uso e gozo efetivo, bem como o que é colocado em disponibilidade.

Não se discute se o uso da fração ideal é ilegal, pois ela é prevista no Código Civil e aplicável quando não gera enriquecimento sem causa. O foco é que a lei proíbe a lesão, ou seja, que se pague a mais do que o vizinho pelos mesmos serviços.

Por isso é importante a nomeação de um perito que domine cálculos e os conceitos de áreas comuns/privativas, quadros da NB e fração ideal, pois os juízes não são especialistas nesta matéria.

Alguns condomínios tentam, com seus limitados, criativos e frágeis argumentos, impor sua vontade e penalizar ou levar vantagem sobre seu vizinho que ocupa uma moradia maior. A discussão chega, às vezes, a ser cômica, em razão de argumentos excêntricos como: “Pelo fato de a cobertura ficar num andar mais alto, consome mais energia elétrica com o elevador”.

Ora, a instalação de elevador é exigência para qualquer edifício com mais de 11 metros de altura e não pelo fato de existir ou não um apartamento de cobertura.

Pelo argumento, se não tivesse cobertura, todos os apartamentos situados nos últimos andares, mesmo sendo tipo, teriam que pagar uma taxa de condomínio diferenciada, que seria mais elevada conforme o andar.

Em dezenas de processos onde atuei como advogado para anular o rateio pela fração ideal, todos os peritos, sem exceção, foram unânimes ao constatar que os ocupantes das unidades maiores usufruem das áreas comuns e serviços disponibilizados pelo condomínio na mesma proporção dos demais moradores das unidades tipo.

Mas há condomínio, movido por má-fé e intuito de lesar quem ocupa a cobertura, que luta para impedir que o juiz nomeie um perito, pois sabe que este, ao apurar elementos concretos e utilizar a matemática, constatará a falta de lógica da fração ideal para dividir todas as despesas de condomínio.

Leia também: CONDOMÍNIO – a taxa da inveja.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

FONTE: Hoje Em Dia.


Romário é condenado a pagar R$ 5,6 milhões de indenização a vizinho

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Romário realizou obras em seu apartamento e provocou infiltrações no imóvel de baixo
BRASÍLIA – O ex-jogador e deputado federal Romário (PSB-RJ) foi condenado a pagar R$ 5,6 milhões por danos causados por infiltrações que atingiram o imóvel de um vizinho. A decisão é do Superior Tribunal de Justiça (STG), que manteve o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e negou o recurso de Romário.
As infiltrações no apartamento do andar de baixo foram resultado de uma série de reformas feitas pelo deputado em sua cobertura no condomínio, na Barra da Tijuca, iniciadas em abril de 2000. O imóvel de baixo estava alugado, mas em outubro de 2002 foi devolvido pelos locatários, insatisfeitos com as infiltrações.
Os proprietários afirmaram na Justiça que, mesmo notificado dos problemas, Romário não tomou as providências para reparar os danos e evitar novas infiltrações. Alegaram que, por causa disso, não conseguiram alugar nem vender o imóvel. Sem a renda do aluguel, tiveram de voltar a residir no apartamento, que em 2006 acabou sendo leiloado por conta de dívidas dos proprietários, discutidas em outro processo.
O valor da indenização de R$ 5,6 milhões foi calculado a partir do ressarcimento do período em que os proprietários ficaram sem alugar o apartamento, além de dano moral. A perícia estipulou um aluguel de R$ 32,5 mil por mês em 2002. Romário sustentou que deveria ser levado em conta o preço médio de R$ 26 mil.
Fraude 
Romário era acusado de ter cometido uma fraude para se livrar do pagamento e foi absolvido de pagar multa de R$ 726 mil. O deputado era acusado de, durante o processo de execução da dívida, ter transferido uma Ferrari a sua esposa com o objetivo de prejudicar os credores.
A defesa do deputado sustentou no STJ que não houve tentativa de fraude porque o devedor não estava insolvente. Os advogados sustentaram ainda que não havia motivos para se esquivar da dívida e que seria “inimaginável” que a causa atingisse o montante de mais de R$ 5,6 milhões.
Outro lado 
O deputado ainda não se pronunciou sobre a decisão do STJ. No processo, Romário questionou a sentença porque, segundo ele, foram incluídos no cálculo período anterior ao vazamento. Seus advogados sustentaram que o termo final da liquidação deveria ser a data em que os proprietários voltaram a utilizar o imóvel.
Para o deputado, o real motivo de o imóvel não ter sido alugado foi a baixa procura por apartamentos de luxo para locação naquela área do Rio de Janeiro.
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, ficou vencido e votou a favor de Romário. O ministro afirmou que, no leilão do apartamento, ele foi arrematado por R$ 1,8 milhão. Para o ministro, é inconcebível que uma indenização possa superar três ou quatro vezes o valor do imóvel. “É a maior aplicação do planeta”, disse ele.
FONTE: Hoje Em Dia.

Condomínio tem legitimidade para propor ação de nunciação de obra nova contra condômino
Nunciação
Admite-se ação de nunciação de obra nova demolitória movida pelo condomínio contra condômino que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar recurso de um condômino contra o condomínio.A Turma, seguindo voto do relator, ministro Sidnei Beneti, concluiu que o artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), em situações como essa, confere legitimidade ao condomínio para ajuizar a ação em defesa da coletividade de condôminos que representa.

Cobertura

O condomínio ajuizou ação de nunciação de obra nova combinada com demolitória contra o condômino, pedindo a paralisação e demolição de construção irregular em uma unidade do prédio, localizado em Minas Gerais.

Segundo o condomínio, o condômino iniciou uma obra para transformar seu apartamento em cobertura, sem o consentimento formal de todos os proprietários nem licença da prefeitura, e ainda invadindo área comum do prédio e provocando alterações na fachada.

Com a obra, o condômino responsável teria contrariado o Código Civil, a convenção do condomínio e a legislação local sobre edificações e posturas. O condomínio afirmou ainda que a obra feriu a estética do prédio e colocou em perigo suas fundações, que são bem antigas.

Em primeira instância, o condômino foi condenado a demolir a obra, devolvendo o imóvel ao estado anterior. O prazo estipulado foi de 30 dias, sob pena de multa diária, além da possível conversão em perdas e danos.

O condômino apelou da sentença. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação, por entender, entre outras razões, que a obra realmente foi erguida na área comum do condomínio e descaracterizou a fachada do prédio, além de trazer riscos para a estrutura.

Legitimidade

Inconformado, o proprietário do apartamento recorreu ao STJ sustentando que a ação de nunciação de obra nova seria inadequada para o caso, já que a demanda teria caráter possessório e não envolveria direito de vizinhança.

Segundo ele, para o cabimento da ação de nunciação de obra nova, é imprescindível que a discussão verse sobre construção que esteja sendo erguida entre terrenos vizinhos, oportunidade em que seria instaurado um conflito entre o direito de construir e o direito de vizinhança. No entanto, afirmou o condômino, a ação foi ajuizada com o argumento de que a obra estaria invadindo área comum do prédio, o que tornaria inadequada a via processual escolhida.

Alegou ainda que o condomínio não é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda, pois não faz parte do rol contido no artigo 934 do CPC, que prevê a legitimidade apenas dos proprietários, possuidores ou condôminos para o ajuizamento da ação de nunciação.

O condômino defendeu também a necessidade de formação de litisconsórcio passivo, alegando que outros proprietários de apartamentos no prédio também teriam feito obras nas mesmas condições.

Via eleita

Ao analisar a questão da via processual eleita, o ministro Sidnei Beneti rechaçou a tese do condômino. “Não obstante a petição inicial traga em suas razões argumentos de caráter possessório, há nela também fundamentos estritamente ligados ao direito de vizinhança, estando o pedido fundado não apenas na construção erigida em área comum, mas também no risco a que foi exposta a estrutura do prédio resultante das transformações ocorridas no imóvel”, disse o ministro.

Ele destacou que o TJMG, mesmo reconhecendo a invasão da área comum, considerou adequado o uso da ação de nunciação de obra nova para impedir o desenvolvimento de uma construção que poderia trazer prejuízo ao prédio como um todo. Entre outras razões, o tribunal mineiro citou que o perito reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do edifício, representada pela construção de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura.

Quanto à legitimidade ativa do condomínio, o relator entendeu que, embora o artigo 934 do CPC não o inclua entre os legitimados para mover ações de nunciação de obra nova contra condôminos, o dispositivo deve ser interpretado de acordo com sua finalidade, “considerando o evidente interesse do condomínio de buscar as medidas possíveis em defesa dos interesses da coletividade que representa”.

Litisconsórcio passivo

Sidnei Beneti concluiu também que não há necessidade de formação de litisconsórcio passivo com os demais condôminos que se encontrem na mesma situação que o recorrente. “A situação em comento não se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 47 do CPC”, afirmou.

Segundo ele, o condomínio ajuizou a ação devido aos riscos que a construção representa para a estrutura do prédio, e nesses casos não há disposição legal que exija a formação do litisconsórcio.

“O litígio existente nos autos não exige solução uniforme em relação aos demais condôminos ocupantes do último andar do edifício, devendo eventual discórdia entre eles e o condomínio ser decidida em demanda própria”, disse o ministro.

FONTE: STJ.

Kênio Pereira
“Taxa da inveja” nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos”

Mudar conceitos e ideias já preconcebidas em condomínios é um desafio porque muitos não compreendem situações que exigem grande reflexão e aprofundamento em diversos dispositivos legais e de engenharia. Assim, rejeitam a lógica com argumentos inconsistentes, que não resistem a um simples cálculo matemático e à constatação de que nenhuma unidade do condomínio pode cercar o espaço a mais que possui, conforme os defensores do rateio pela fração ideal alegam ter a cobertura sobre as áreas comuns.

O artigo 1.335, II do Código Civil, bem como os artigos 10, inc. IV e 19 da Lei nº 4.591/64 proíbem essa possibilidade, pois é direito de todos os proprietários, sejam de unidades tipo, de cobertura ou térrea utilizar as áreas comuns da mesma maneira, sem qualquer regalia para quem quer que seja. Se o uso dessas áreas que geram as despesas é semelhante, sem relação com o tamanho interno do apartamento, obviamente, todas as unidades devem arcar com os seus custos na mesma proporção, ou seja, igualmente.

DIFICULDADE COM CÁLCULO

Há pessoas que qualificam a taxa de cobertura como “Taxa da Inveja”, porque alguns entendem que o seu proprietário tem mais status, sendo que há quem alega ainda que por receber mais sol e ter o terraço tem que pagar maior taxa de condomínio, como se o seu proprietário não tivesse pago a mais pela compra, e sim ganhado essa unidade maior num sorteio entre todos os adquirentes do edifício.

Muitos confundem taxa de condomínio, com o mesmo critério do Imposto de Renda, situação bem diversa, pois neste caso quem tem rendimento maior é tributado com a alíquota mais elevada. Há ainda, outros que confundem taxa de condomínio como se fosse IPTU, o qual já é pago o valor mais alto todos os anos, pois tem como base, o valor patrimonial do imóvel, o qual não tem nenhuma relação com os valores das despesas das áreas comuns do condomínio.

A taxa condominial decorre de uma contraprestação de serviços das áreas comuns e não pode ser cobrada como se fosse imposto, que incide sobre o valor do patrimônio ou da renda da pessoa.

Ao ter acesso ao relatório “De Olho nas Metas”, divulgado pelo movimento “Todos pela Educação”, baseado nos dados do resultado Prova Brasil/Saeb/2011, que afirma que somente 10,3% dos jovens brasileiros têm aprendizado adequado em matemática ao fim do ensino médio e que apenas 29,2% aprenderam adequadamente a língua portuguesa, começo a entender a enorme dificuldade de algumas pessoas compreenderem as diferenças entre área privativa, representada por um apartamento e as áreas comuns que são compostas pela portaria, corredores, áreas de lazer que geram as despesas que compõem o rateio da taxa de condomínio.

DIFERENÇAS NO CÓDIGO CIVIL ENTRE CONDOMÍNIO GERAL E O CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Pelo costume das pessoas lerem rapidamente os textos é comum ocorrer uma confusão entre as regras do Condomínio Geral, pois elas não são as mesmas do Condomínio Edilício, que é o caso em questão. No Condomínio Geral as despesas devem ser rateadas na proporção da propriedade de cada coproprietário, diferentemente do Condomínio Edilício.

Os referidos institutos são tratados em capítulos distintos no Código Civil de 2002, sendo que o Condomínio Geral é abordado no Capítulo VI do Código Civil (artigos 1.314 e 1.315) que regula um bem indivisível (casa, apartamento, carro, lote, etc), enquanto que o Condomínio Edilício é tratado somente no Capítulo VII, sendo que o art. 1.331 esclarece a enorme diferença entres estes institutos.

Se uma casa ou apartamento pertence a três pessoas, uma com 60% da propriedade e seus dois irmãos com 20% cada, é lógico que caberá a cada um pagar pela troca do piso e dos encanamentos na proporção das suas frações, pois é um condomínio geral a referida unidade. Mas, no Condomínio Edilício, além da área privativa caracterizada pelo apartamento, existem ainda as áreas externas, que são comuns, e que pertencem e são utilizadas por todos igualmente. São estas áreas comuns que geram a taxa de condomínio.

Logo, no artigo 1.331, o primeiro que trata do Condomínio Edilício, o legislador é claro ao prever que há dois tipos de propriedade, o apartamento, que se equipara a casa com vários donos, definida como área privativa, e outra propriedade caracterizada como área comum. Vejamos:

CAPÍTULO VII – DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
[…]

Em contrapartida, o art. 1.315 do C.C., ao tratar do Condomínio Geral, não trata de área comum. Vejamos:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Logicamente, a área comum, que está fora da unidade privativa, é utilizada igualmente, pois a própria lei proíbe que um coproprietário se utilize de forma a impedir que outro tenha o mesmo direito, nos termos do art. 1.335, inciso II do C.C, que trata de CONDOMÍNIO EDILÍCIO, in verbis:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
[…]
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

No mesmo sentido, a Lei nº 4.591 que “dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” desde 1964, estabelece:

“Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
[…]
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”

PROVA DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – COBRANÇA INJUSTA

Para constatarmos de forma clara o absurdo da aplicação da fração ideal para dividir as despesas de alguns condomínios edilícios, exemplificamos o caso de um edifício com 20 unidades, sendo 19 apartamentos tipo e uma cobertura, tendo essa fração ideal 85% maior que os demais apartamentos.

No caso, o prédio trocou a fechadura e o síndico fará três chaves para cada apartamento, custando cada uma R$5,00.

Assim, ao serem feitas 60 chaves, cada unidade receberá três chaves. Mas tendo em vista que o custo dessas chaves totaliza R$300,00, ao dividi-lo por 20,85, o resultado comprovará o enriquecimento ilícito, ou seja, que a cobertura pagará parte das despesas dos apartamentos tipo.

Ao aplicar a fração ideal para dividir essa despesa, como também é feito com todas as demais que decorrem das áreas comuns (porteiros, faxina, elevador, energia elétrica, lazer, etc), cada apartamento tipo pagará R$14,39 pelas três chaves, ou seja, 4,2% a menos do que seria o correto, no caso R$15,00. Já a cobertura ao receber as 3 chaves pagará R$26,60, ou seja, o correspondente a 5,32 chaves. Obviamente, ao pagar a mais 77,33% do que seria o correto, no caso, R$15,00, a cobertura arcará com o valor que deveria ser pago pelos 19 vizinhos.

Somente quem brigou com a calculadora e se recusa a racionar pode defender que isso seja correto!

Pérolas da Taxa de Condominio

O STJ JÁ CONFIRMOU RATEIO IGUALITÁRIO

Visando eliminar dúvidas de que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já confirmou o rateio igualitário, Recurso Especial nº 541.317-RS (2003/0064425-4), em que a proprietária de apartamento tipo entrou com ação contra o condomínio que dividia as despesas igualmente entre as unidades tipo e cobertura. A autora da ação alegou que a cobertura gastava mais que o apartamento tipo e que o rateio igualitário acarretaria enriquecimento ilícito do apartamento maior.

Portanto, fundamentou o processo justamente na tese que criei há 18 anos, mas com o raciocínio invertido, tendo o STJ confirmado minha posição, ou seja, que a divisão de despesas pela fração ideal penaliza a cobertura/apto térreo porque os gastos do condomínio edilício não estão ligados ao tamanho da unidade. Vejamos a decisão do STJ:

A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito. O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento ilícito, sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio – v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas, beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.

Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias “acarretam menor despesa”, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.

A decisão acima, unânime, dos cinco Ministros do Superior Tribunal de Justiça, Cesar Asfor Rocha, Fernando Gonçalves, Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro, evidencia que a aplicação da fração ideal para cobrar valor não correspondente ao uso e gozo da unidade fere o princípio da isonomia, acarreta cobrança abusiva e contraria a boa-fé.

O STJ não aceitou a alegação de que o apartamento tipo gaste menos que o apartamento de cobertura e assim julgou ser correto o rateio igualitário, tendo os 5 Ministros declarado que “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas, beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.”

Diante dessa lógica pode-se deduzir que o apartamento de cobertura, por ter fração ideal maior, não gasta mais que o apartamento tipo, sendo injusta a cobrança a mais da cobertura, já que ao pagar a mais pelos serviços que são utilizados igualmente gera o enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores.

Portanto, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou de forma favorável ao rateio igualitário. Link da decisão
INTERPRETAR A LEI REQUER SABEDORIA E BOM SENSO

Quando o art. 1.336 enuncia que os condôminos devem concorrer para as despesas de condomínio, parte da premissa de que todos eles se servem das partes e coisas comuns. Na interpretação das leis, como já firmou o Superior Tribunal de Justiça, o julgador deve aplicar os princípios que informam as normas positivas:

“A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas” (Resp. 3.836-MG, 4ª T. , Rel. Min. Sálvio de Figueiredo; JSTJ, 27/93)

E, mesmo o STJ, em outro julgado, assim se posiciona:

“Se a interpretação por critérios tradicionais conduzir à injustiça, incoerência ou contradição, recomenda-se buscar o sentido equitativo, lógico e de acordo com o sentimento geral” (Resp. 11.064-0-SP, 1ª T., Rel. Min. Milton Cruz Pereira, DJU de 9/SL94, p.10.807)

COMO REVISAR O RATEIO PARA UMA FORMA JUSTA

Assim, verifica-se que deve a Assembleia Geral Extraordinária, devidamente assessorada por um especialista que tenha pleno conhecimento matemático, além de jurídico, deliberar sobre o critério de rateio de despesas, sem criar uma “Taxa de Castigo” ou um novo tipo de “Imposto” (além do IPTU e do IR que é pago todo ano pelo proprietário). Cabe aos proprietários elaborarem uma regra justa e equilibrada. Isto é, o condomínio pode perfeitamente deliberar e promover a rerratificação da convenção alterando o critério de rateio de despesas com base na fração ideal para rateio igualitário, bastando para tanto observar o quórum de 2/3 (dois terços) previsto na convenção condominial e consagrado pela legislação vigente.

Caso não ocorra uma solução amigável, caberá ao proprietário, que se sente prejudicado, postular a competente ação para anular o rateio pela fração ideal, sendo importante que ele seja assessorado juridicamente desde o primeiro momento, pois raramente terá êxito se conduzir o assunto de forma amadora. Poderá, mediante análise minuciosa dos gastos, aceitar o pagamento de algum valor a maior somente se for provado que realmente gera o referido gasto sobre determinada despesa, mas em hipótese alguma este item deverá contaminar os demais que devem ser pagos igualmente.

Importante atentar que ele não terá nada a perder, pois caso não promova o processo judicial, sua propriedade continuará a ser desvalorizada para venda e locação mediante uma cobrança dissociada da contra prestação dos empregados e pelo uso das áreas comuns.

OUTRA DECISÃO DO TJMG

A convenção, apesar de ter caráter normativo não se equipara a uma Constituição Federal, como alguns defendem para alegar que o Poder Judiciário não poderia anular uma cláusula que fere princípios jurídicos.
Por ser a convenção uma norma subsidiária que não supera a proibição de se contratar uma situação injusta e desequilibrada, pois ninguém honesto e que respeite os artigos 421. 422 e 884 do CC, imporia seu semelhante a pagar a mais pelo que não utiliza, em 2009 no processo número 1.0024.06.281.355-5-5 que tramitou na 18ª Câmara Cível do TJMG, ficou mantida a sentença que igualou a taxa de condomínio de duas coberturas localizadas no centro de Belo Horizonte-MG, que pagavam 188% cada uma, a mais que o apartamento tipo. O Condomínio recorreu ao STJ, mas os donos das duas coberturas já estão pagando a taxa igual aos apartamentos tipo. Na perícia judicial ficou provado que as coberturas geram os mesmos gastos que os apartamentos tipo, pois são uni familiares, ou seja, têm ocupação semelhante. Infelizmente, há casos em que constamos que morar melhor para alguns é visto como uma agressão e para outros o “sucesso no Brasil incomoda muito”.

Certamente, se o aprendizado em matemática fosse melhor e se a coletividade condominial não fosse influenciada por algumas pessoas que se revoltam ao ver alguém numa situação um pouco melhor, não haveria tanta polêmica decorrente da distorção do texto da lei. Com reflexão e espírito conciliador, essenciais a uma convivência harmoniosa, muitos condomínios estão revisando sua convenção para evitar cobranças inexplicáveis que são eliminadas à luz de um simples cálculo.

Kênio Pereira: Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

FONTE: Hoje Em Dia.


Legislação que proíbe dirigir embriagado dá provas para seguradora. Motorista pode ficar sem a carteira, ser multado e não ter direito a cobertura em caso de acidentes

Ao sair de um restaurante em Belo Horizonte, a contadora S. V. esbarrou seu carro em outro veículo, danificando o automóvel. A polícia foi chamada ao local e a consumidora aceitou se submeter ao exame de sangue exigido pela Lei Seca. Apesar de o teste clínico realizado pelo médico perito ter atestado que a motorista tinha sobriedade para dirigir, o resultado do exame de sangue apontou que a concentração de álcool no organismo estava acima do limite permitido pela lei. Com a prova de fogo positiva, a seguradora não pagou pelo conserto do automóvel e o prejuízo foi integralmente para a conta da consumidora.

Com o acirramento da Lei Seca, que não permite qualquer ingestão de bebida alcoólica, a exclusão de coberturas deve ser intensificada pelo mercado do seguros de automóveis. Como beber e dirigir é crime, o consumidor alcoolizado perde o direito em seu contrato. Antes, o complicado para as seguradoras era conseguir provas que relacionassem o álcool ao agravamento do risco de acidentes. Era comum o consumidor recorrer à Justiça e ter a cobertura garantida. “Agora, além do bafômetro e do exame de sangue, existe a prova testemunhal, em que o nexo causal entre a bebida e o acidente fica comprovado. Não há cobertura para aqueles que agravam o risco. A lei não permite a ingestão de qualquer teor alcoólico”, defende Neival Freitas, diretor-executivo da Federação Nacional de Seguros Gerais (Fenseg).

Lei Seca
Mas o debate não para por aí. A Proteste Associação de Consumidores reforça que as regras de exclusão devem estar claras e explícitas para o consumidor de seguros de automóveis. Fechando o cerco, a instituição considera ainda que a Lei Seca poderá criar espaço para frear o ritmo acelerado dos reajustes dos contratos, aliviando o peso da proteção no bolso do consumidor.

A Proteste já pensa em levar a questão à Superintendência de Seguros Privados (Susep). “No momento, estamos avaliando a questão, estudando as estatísticas, e posteriormente podemos sugerir à Susep uma análise nesse sentido. Com a queda do número de acidentes e a redução do risco, não haveria motivos para os reajustes em progressão geométrica”, aponta Maria Inês Dolci, diretora institucional da associação.

AUMENTOS O percentual de reajustes do setor é baseado na carteira de riscos da seguradora e supera a inflação, variando entre 10% e 15% ao ano, frente ao indicador oficial – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (PICA), medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) –, que no ano passado fechou em 5,84%. Entre janeiro e novembro do ano passado, os seguros de automóveis cresceram 16,2% frente ao mesmo período do ano anterior, atingindo o faturamento de R$ 22,3 bilhões. O movimento financeiro do setor de automóveis é o mais alto entre os seguros gerais.

Sem revelar percentuais, que podem variar de acordo com a região e até mesmo com o perfil do condutor, o diretor executivo da Fenseg diz que as duas maiores contribuições na formação do peso do seguro são os acidentes e o índice de furtos e roubos. Apesar de dizer que uma força o efeito positivo da outra, se a redução de acidentes for constada por um período seguido de pelo menos três meses, constatando uma tendência, os preços do seguro vão cair.

Designer gráfico, Marcelo Távora desembolsa por ano cerca de R$ 1,2 mil pelo seguro de seu carro, ano 2009. “É bem caro. Por ano, pago cerca de 4% do valor do automóvel.” Ele não acredita que a Lei Seca vá refrescar o bolso do consumidor. “Os índices de acidentes estão caindo, mas ainda pontualmente. Existem também outros fatores, como a frequência com que o motorista utiliza o carro, que eleva muito o preço do seguro. Não acredito que as empresas vão reduzir os valores cobrados em função dos resultados da Lei Seca.”

JUSTIÇA O vice-presidente da Federação Nacional dos Corretores de Seguros (Fenacor), Roberto Barbosa, não considera que a redução da violência no trânsito vai ter efeito no valor das apólices. “Não acredito em redução de preços, o máximo que pode ocorrer é uma estabilização.” Barbosa também considera que um dos efeitos imediatos da Lei Seca será uma enxurrada de ações na Justiça. Segundo ele, as seguradoras nunca pagaram coberturas no caso de embriaguez, mas havia dificuldade em provar o fato. “Mesmo a questão tendo se tornado mais simples agora, a prova testemunhal é frágil, passível de questionamentos. A questão terá de ser pacificada pelos tribunais superiores por meio de jurisprudências.”

Especialista em direito do consumidor, Bruno Burgarelli diz que a negativa de cobertura no caso de embriaguez é legal desde que haja a cláusula no contrato. “Que deve estar expressa de forma bem clara e legível, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC).” Segundo o Procon Assembleia, entre as principais reclamações relacionadas às seguradoras está a negativa de cobertura, dúvidas sobre as cláusulas do contrato, além da demora no pagamento de danos e outras despesas.

 

O QUE DIZ O CÓDIGO

Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

Fonte: Código de Defesa do Consumidor (CDC)

FONTE: Estado de Minas.



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