Antequam noveris, a laudando et vituperando abstine. Tutum silentium praemium.

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Contrato como garantia

Decisão do STJ, de que a partilha do patrimônio de casal que vive em união estável deixa de ser automática, vai exigir esforço das partes para provar que têm direito à divisão dos bens

 

“Vou relatar o caso do mesmo jeito que o escutei. O executivo chegou alterado no meu escritório: ‘Doutor, me casei com uma mulher-tsunami. Ela chegou para mim cheia de onda e, quando o casamento acabou, saiu levando carro, casa e apartamento. Agora que arranjei outra moça, quero evitar passar pelo mesmo dissabor’”, conta o advogado José Roberto Moreira Filho, diretor do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFam), sem revelar nomes nem poupar o tom machista da narrativa. Dançando conforme a música, o especialista recomendou ao cliente lavrar em cartório um pacto de convivência, estipulando regras de partilha para o segundo relacionamento em união estável, a ser assinado por ambas as partes. O documento estabelecia que, em caso de separação, apenas imóveis comprados em nome do casal seriam repartidos entre os dois e, ainda, que, nos dois anos seguintes, a ex-companheira receberia dois salários mínimos mensais como pensão alimentícia.

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Se prevalecer a nova decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que divulgou na última terça-feira que a partilha do patrimônio de casal que vive em união estável deixa de ser automática, mudaria tudo. O tal executivo poderia até dispensar tantos cuidados ao ‘juntar os trapos’, como se diz no popular. A partir do acórdão, que está para ser publicado, cada convivente tem de provar que contribuiu “com dinheiro ou esforço” para ter direito à divisão dos bens. Procurada pela reportagem do Estado de Minas, a assessoria do STJ confirmou a existência desse acórdão, mas evitou antecipar o conteúdo, “por se tratar de segredo de Justiça”. Só as partes envolvidas têm acesso aos termos da decisão, por enquanto. Outras mudanças podem ser esperadas a partir da inclusão do Estatuto da Família, que entrou em pauta no Congresso Nacional na última semana.

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“Se for isso mesmo, a decisão vai afetar pessoas que vivem em união estável e não fizeram contrato por escrito. Em caso de separação, cada uma das partes terá de provar que ajudou a pagar pelo bem adquirido depois da convivência em comum”, compara o advogado, esclarecendo que a compra de imóveis poderá ser feita em nome dos dois compradores, deixando clara a intenção de dividir o apartamento. Caso contrário, se não houver contrato pré-nupcial e prevalecer o novo entendimento do STJ, a posse da casa ou do apartamento poderá ficar apenas com quem assinou pelo imóvel na data da compra, a não ser que o(a) companheiro(a) consiga comprovar que fez o papel de suporte da relação, cuidando dos filhos enquanto o outro trabalhava fora, por exemplo.
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RETROCESSO É dessa maneira que o advogado de família Rachid Silva interpreta a nova decisão do STJ, passados 25 anos da Lei 9.489, que mandou estender o regime da comunhão parcial de bens às chamadas uniões estáveis, que, de certa forma, se tornaram equiparadas ao casamento. “Na minha opinião, é como se o STJ estivesse criando uma família de segunda categoria, o que deve ser rechaçado pelos juristas.

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Essa decisão vai reacender uma fogueira que já havia sido apagada, ao pacificar o entendimento de que prevaleceria o ‘esforço comum’ nos dois tipos de relacionamento”, afirma Rachid. Ele desconfia que a nova decisão poderá ser rejeitada pelos especialistas, que poderão alegar, inclusive, a inconstitucionalidade do recurso, tomando por base o regime de comunhão parcial definido pelo Código Civil, em vigor desde 2003.

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O maior risco, segundo Rachid, é voltar atrás na antiga discussão sobre se, ao se juntar em uma união estável, já está presumido que o casal fez um ‘esforço comum’ para constituir uma família ou se, conforme ocorria antes, o empenho de cada um precisará ser comprovado. “É um abalo para ser considerado o regime parcial de bens”, acredita o advogado, lembrando que, como é hoje, a figura do casamento pressupõe o regime parcial de bens, ou seja, serão divididos igualmente os bens adquiridos depois da data da cerimônia no cartório. Da mesma forma, a união estável imita o casamento, prevendo regime parcial de bens, desde que não seja lavrado um contrato pré-nupcial entre as partes.

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Uma mão na frente e outra atrás

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Autor do Código Civil Anotado, livro que está na décima edição, discutindo os mais diversos tipos de relacionamentoaos olhos do direito de família, o advogado Rodrigo da Cunha é voz dissonante da maioria dos ditos familiaristas. O presidente do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFam) defende que deve haver, sim, distinção clara entre o casamento e a união estável, para além da nomenclatura de cônjuge e companheiro, respectivamente. “Tem gente que acha que deve ser igual e que a união estável foi evoluindo a ponto de se equiparar ao casamento. Para mim, nem um nem outro é melhor ou pior, mas deveriam continuar sendo diferentes”, afirma o advogado, que vê com reservas o limite da interferência do Estado na relação a dois.

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Cunha é um dos defensores da tese de que deve haver distinção entre o casamento e a união estável, até para permitir liberdade e autonomia aos pares. “É um paradoxo o Estado ter o poder de casar as pessoas que estão morando juntas”, questiona. Ele acredita que a nova decisão do STJ não terá muitos adeptos entre os casais, mas vai permitir retomar a discussão sobre os papéis de cada tipo de relacionamento. “A decisão vai abrir precedente para que as pessoas possam repensar as diferenças. O direito de família está sempre mudando”, diz.

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Para o diretor do IBDFam, José Roberto Moreira Filho, casais que decidem morar juntos deveriam reduzir as interrogações, fazendo uma consulta prévia para estabelecer os termos concretos do relacionamento, da pensão alimentícia e, principalmente, da sucessão. “Como está hoje a lei, os direitos do casamento são quase os mesmos da união estável. A maior diferença ocorre quando um dos parceiros morre. A união estável é a menos recomendada. Nela, a companheira do homem rico, que nada adquiriu durante a união, sairá com uma mão na frente e outra atrás.”

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“Sob a ótica do direito sucessório”, continua o advogado, “se o homem morrer sem deixar filhos, apenas uma terça parte dos bens da união estável ficará com a mulher. Já no casamento, quando um dos parceiros morre, a viúva herdará toda a herança, caso não haja descendentes. Nas minhas aulas, costumo dizer que a união estável é recomendada para quem escolhe se casar com o parceiro que nada tem, mas é estudioso e trabalhador. Se ele morrer, os bens adquiridos durante o relacionamento serão preservados.”

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FONTE: Estado de Minas.


STF remete ação contra Fernando Pimentel para primeira instância

Pimentel - Fabio Rodrigues Pozzebom
Pimentel foi denunciado por crime de responsabilidade e fraude de licitação
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu remeter um inquérito criminal contra o ex-ministro Fernando Pimentel (PT) para a primeira instância mineira. O petista foi denunciado pela procuradoria-geral da República em 2012 por crime de responsabilidade e fraude em licitação. Por meio da assessoria de imprensa do PT de Minas, o ex-ministro Fernando Pimentel informou que não comentaria o assunto.
Há 20 dias ele deixou o primeiro escalão da presidente Dilma Rousseff (PT) e perdeu o foro privilegiado. O ex-ministro se desincompatibilizou do cargo para disputar o governo de Minas.
De acordo com a denúncia, Pimentel – enquanto prefeito de Belo Horizonte – teria firmado em 2004 um convênio com a Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL) e com a Polícia Militar para a instalação de câmeras do projeto Olho Vivo.
Além de não realizar a licitação para a contratação da CDL, parte desses repasses teria sido usada para pagar dívida de INSS da CDL com a prefeitura. Teriam sido desviados R$ 5,1 milhões do programa Olho Vivo, orçado em R$ 14,7 milhões. Um ano depois de assinado, o contrato foi suspenso.
Primeira instância
Publicada nesta quinta-feira (6), a decisão de remeter os autos à 9ª vara criminal da comarca de Belo Horizonte foi assinada pelo ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Dias Toffoli. A partir de agora, cabe à secretaria do Supremo dar início ao processo burocrático de encaminhamento do inquérito para Minas Gerais. O STF informou que não existe um prazo limite para o fim da remessa.
Com a baixa do inquérito, Pimentel passa a responder como cidadão comum, com direito a todos os recursos previstos. Ao invés de ser julgado por um colégio de magistrados, a ação ficará a cargo de um juiz.
“Conforme pesquisa realizada no sítio do MDIC verifica-se que Fernando Damata Pimentel não mais se encontra no exercício do cargo de ministro. Via de consequência, cessou a competência originária do STF para processar e julgar o feito em questão, consoante pacífica jurisprudência”, publicou o ministro.
Em 2011 a ação foi desmembrada a pedido da procuradoria-federal. Outros quatro réus respondem na Justiça mineira por participação na fraude. Eles são acusados de fraude em licitação e lavagem de dinheiro.
FONTE: Hoje Em Dia.

Condomínio tem legitimidade para propor ação de nunciação de obra nova contra condômino
Nunciação
Admite-se ação de nunciação de obra nova demolitória movida pelo condomínio contra condômino que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar recurso de um condômino contra o condomínio.A Turma, seguindo voto do relator, ministro Sidnei Beneti, concluiu que o artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), em situações como essa, confere legitimidade ao condomínio para ajuizar a ação em defesa da coletividade de condôminos que representa.

Cobertura

O condomínio ajuizou ação de nunciação de obra nova combinada com demolitória contra o condômino, pedindo a paralisação e demolição de construção irregular em uma unidade do prédio, localizado em Minas Gerais.

Segundo o condomínio, o condômino iniciou uma obra para transformar seu apartamento em cobertura, sem o consentimento formal de todos os proprietários nem licença da prefeitura, e ainda invadindo área comum do prédio e provocando alterações na fachada.

Com a obra, o condômino responsável teria contrariado o Código Civil, a convenção do condomínio e a legislação local sobre edificações e posturas. O condomínio afirmou ainda que a obra feriu a estética do prédio e colocou em perigo suas fundações, que são bem antigas.

Em primeira instância, o condômino foi condenado a demolir a obra, devolvendo o imóvel ao estado anterior. O prazo estipulado foi de 30 dias, sob pena de multa diária, além da possível conversão em perdas e danos.

O condômino apelou da sentença. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação, por entender, entre outras razões, que a obra realmente foi erguida na área comum do condomínio e descaracterizou a fachada do prédio, além de trazer riscos para a estrutura.

Legitimidade

Inconformado, o proprietário do apartamento recorreu ao STJ sustentando que a ação de nunciação de obra nova seria inadequada para o caso, já que a demanda teria caráter possessório e não envolveria direito de vizinhança.

Segundo ele, para o cabimento da ação de nunciação de obra nova, é imprescindível que a discussão verse sobre construção que esteja sendo erguida entre terrenos vizinhos, oportunidade em que seria instaurado um conflito entre o direito de construir e o direito de vizinhança. No entanto, afirmou o condômino, a ação foi ajuizada com o argumento de que a obra estaria invadindo área comum do prédio, o que tornaria inadequada a via processual escolhida.

Alegou ainda que o condomínio não é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda, pois não faz parte do rol contido no artigo 934 do CPC, que prevê a legitimidade apenas dos proprietários, possuidores ou condôminos para o ajuizamento da ação de nunciação.

O condômino defendeu também a necessidade de formação de litisconsórcio passivo, alegando que outros proprietários de apartamentos no prédio também teriam feito obras nas mesmas condições.

Via eleita

Ao analisar a questão da via processual eleita, o ministro Sidnei Beneti rechaçou a tese do condômino. “Não obstante a petição inicial traga em suas razões argumentos de caráter possessório, há nela também fundamentos estritamente ligados ao direito de vizinhança, estando o pedido fundado não apenas na construção erigida em área comum, mas também no risco a que foi exposta a estrutura do prédio resultante das transformações ocorridas no imóvel”, disse o ministro.

Ele destacou que o TJMG, mesmo reconhecendo a invasão da área comum, considerou adequado o uso da ação de nunciação de obra nova para impedir o desenvolvimento de uma construção que poderia trazer prejuízo ao prédio como um todo. Entre outras razões, o tribunal mineiro citou que o perito reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do edifício, representada pela construção de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura.

Quanto à legitimidade ativa do condomínio, o relator entendeu que, embora o artigo 934 do CPC não o inclua entre os legitimados para mover ações de nunciação de obra nova contra condôminos, o dispositivo deve ser interpretado de acordo com sua finalidade, “considerando o evidente interesse do condomínio de buscar as medidas possíveis em defesa dos interesses da coletividade que representa”.

Litisconsórcio passivo

Sidnei Beneti concluiu também que não há necessidade de formação de litisconsórcio passivo com os demais condôminos que se encontrem na mesma situação que o recorrente. “A situação em comento não se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 47 do CPC”, afirmou.

Segundo ele, o condomínio ajuizou a ação devido aos riscos que a construção representa para a estrutura do prédio, e nesses casos não há disposição legal que exija a formação do litisconsórcio.

“O litígio existente nos autos não exige solução uniforme em relação aos demais condôminos ocupantes do último andar do edifício, devendo eventual discórdia entre eles e o condomínio ser decidida em demanda própria”, disse o ministro.

FONTE: STJ.

Kênio Pereira
“Taxa da inveja” nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos”

Mudar conceitos e ideias já preconcebidas em condomínios é um desafio porque muitos não compreendem situações que exigem grande reflexão e aprofundamento em diversos dispositivos legais e de engenharia. Assim, rejeitam a lógica com argumentos inconsistentes, que não resistem a um simples cálculo matemático e à constatação de que nenhuma unidade do condomínio pode cercar o espaço a mais que possui, conforme os defensores do rateio pela fração ideal alegam ter a cobertura sobre as áreas comuns.

O artigo 1.335, II do Código Civil, bem como os artigos 10, inc. IV e 19 da Lei nº 4.591/64 proíbem essa possibilidade, pois é direito de todos os proprietários, sejam de unidades tipo, de cobertura ou térrea utilizar as áreas comuns da mesma maneira, sem qualquer regalia para quem quer que seja. Se o uso dessas áreas que geram as despesas é semelhante, sem relação com o tamanho interno do apartamento, obviamente, todas as unidades devem arcar com os seus custos na mesma proporção, ou seja, igualmente.

DIFICULDADE COM CÁLCULO

Há pessoas que qualificam a taxa de cobertura como “Taxa da Inveja”, porque alguns entendem que o seu proprietário tem mais status, sendo que há quem alega ainda que por receber mais sol e ter o terraço tem que pagar maior taxa de condomínio, como se o seu proprietário não tivesse pago a mais pela compra, e sim ganhado essa unidade maior num sorteio entre todos os adquirentes do edifício.

Muitos confundem taxa de condomínio, com o mesmo critério do Imposto de Renda, situação bem diversa, pois neste caso quem tem rendimento maior é tributado com a alíquota mais elevada. Há ainda, outros que confundem taxa de condomínio como se fosse IPTU, o qual já é pago o valor mais alto todos os anos, pois tem como base, o valor patrimonial do imóvel, o qual não tem nenhuma relação com os valores das despesas das áreas comuns do condomínio.

A taxa condominial decorre de uma contraprestação de serviços das áreas comuns e não pode ser cobrada como se fosse imposto, que incide sobre o valor do patrimônio ou da renda da pessoa.

Ao ter acesso ao relatório “De Olho nas Metas”, divulgado pelo movimento “Todos pela Educação”, baseado nos dados do resultado Prova Brasil/Saeb/2011, que afirma que somente 10,3% dos jovens brasileiros têm aprendizado adequado em matemática ao fim do ensino médio e que apenas 29,2% aprenderam adequadamente a língua portuguesa, começo a entender a enorme dificuldade de algumas pessoas compreenderem as diferenças entre área privativa, representada por um apartamento e as áreas comuns que são compostas pela portaria, corredores, áreas de lazer que geram as despesas que compõem o rateio da taxa de condomínio.

DIFERENÇAS NO CÓDIGO CIVIL ENTRE CONDOMÍNIO GERAL E O CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Pelo costume das pessoas lerem rapidamente os textos é comum ocorrer uma confusão entre as regras do Condomínio Geral, pois elas não são as mesmas do Condomínio Edilício, que é o caso em questão. No Condomínio Geral as despesas devem ser rateadas na proporção da propriedade de cada coproprietário, diferentemente do Condomínio Edilício.

Os referidos institutos são tratados em capítulos distintos no Código Civil de 2002, sendo que o Condomínio Geral é abordado no Capítulo VI do Código Civil (artigos 1.314 e 1.315) que regula um bem indivisível (casa, apartamento, carro, lote, etc), enquanto que o Condomínio Edilício é tratado somente no Capítulo VII, sendo que o art. 1.331 esclarece a enorme diferença entres estes institutos.

Se uma casa ou apartamento pertence a três pessoas, uma com 60% da propriedade e seus dois irmãos com 20% cada, é lógico que caberá a cada um pagar pela troca do piso e dos encanamentos na proporção das suas frações, pois é um condomínio geral a referida unidade. Mas, no Condomínio Edilício, além da área privativa caracterizada pelo apartamento, existem ainda as áreas externas, que são comuns, e que pertencem e são utilizadas por todos igualmente. São estas áreas comuns que geram a taxa de condomínio.

Logo, no artigo 1.331, o primeiro que trata do Condomínio Edilício, o legislador é claro ao prever que há dois tipos de propriedade, o apartamento, que se equipara a casa com vários donos, definida como área privativa, e outra propriedade caracterizada como área comum. Vejamos:

CAPÍTULO VII – DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
[…]

Em contrapartida, o art. 1.315 do C.C., ao tratar do Condomínio Geral, não trata de área comum. Vejamos:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Logicamente, a área comum, que está fora da unidade privativa, é utilizada igualmente, pois a própria lei proíbe que um coproprietário se utilize de forma a impedir que outro tenha o mesmo direito, nos termos do art. 1.335, inciso II do C.C, que trata de CONDOMÍNIO EDILÍCIO, in verbis:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
[…]
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

No mesmo sentido, a Lei nº 4.591 que “dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” desde 1964, estabelece:

“Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
[…]
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”

PROVA DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – COBRANÇA INJUSTA

Para constatarmos de forma clara o absurdo da aplicação da fração ideal para dividir as despesas de alguns condomínios edilícios, exemplificamos o caso de um edifício com 20 unidades, sendo 19 apartamentos tipo e uma cobertura, tendo essa fração ideal 85% maior que os demais apartamentos.

No caso, o prédio trocou a fechadura e o síndico fará três chaves para cada apartamento, custando cada uma R$5,00.

Assim, ao serem feitas 60 chaves, cada unidade receberá três chaves. Mas tendo em vista que o custo dessas chaves totaliza R$300,00, ao dividi-lo por 20,85, o resultado comprovará o enriquecimento ilícito, ou seja, que a cobertura pagará parte das despesas dos apartamentos tipo.

Ao aplicar a fração ideal para dividir essa despesa, como também é feito com todas as demais que decorrem das áreas comuns (porteiros, faxina, elevador, energia elétrica, lazer, etc), cada apartamento tipo pagará R$14,39 pelas três chaves, ou seja, 4,2% a menos do que seria o correto, no caso R$15,00. Já a cobertura ao receber as 3 chaves pagará R$26,60, ou seja, o correspondente a 5,32 chaves. Obviamente, ao pagar a mais 77,33% do que seria o correto, no caso, R$15,00, a cobertura arcará com o valor que deveria ser pago pelos 19 vizinhos.

Somente quem brigou com a calculadora e se recusa a racionar pode defender que isso seja correto!

Pérolas da Taxa de Condominio

O STJ JÁ CONFIRMOU RATEIO IGUALITÁRIO

Visando eliminar dúvidas de que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já confirmou o rateio igualitário, Recurso Especial nº 541.317-RS (2003/0064425-4), em que a proprietária de apartamento tipo entrou com ação contra o condomínio que dividia as despesas igualmente entre as unidades tipo e cobertura. A autora da ação alegou que a cobertura gastava mais que o apartamento tipo e que o rateio igualitário acarretaria enriquecimento ilícito do apartamento maior.

Portanto, fundamentou o processo justamente na tese que criei há 18 anos, mas com o raciocínio invertido, tendo o STJ confirmado minha posição, ou seja, que a divisão de despesas pela fração ideal penaliza a cobertura/apto térreo porque os gastos do condomínio edilício não estão ligados ao tamanho da unidade. Vejamos a decisão do STJ:

A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito. O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento ilícito, sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio – v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas, beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.

Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias “acarretam menor despesa”, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.

A decisão acima, unânime, dos cinco Ministros do Superior Tribunal de Justiça, Cesar Asfor Rocha, Fernando Gonçalves, Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro, evidencia que a aplicação da fração ideal para cobrar valor não correspondente ao uso e gozo da unidade fere o princípio da isonomia, acarreta cobrança abusiva e contraria a boa-fé.

O STJ não aceitou a alegação de que o apartamento tipo gaste menos que o apartamento de cobertura e assim julgou ser correto o rateio igualitário, tendo os 5 Ministros declarado que “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas, beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.”

Diante dessa lógica pode-se deduzir que o apartamento de cobertura, por ter fração ideal maior, não gasta mais que o apartamento tipo, sendo injusta a cobrança a mais da cobertura, já que ao pagar a mais pelos serviços que são utilizados igualmente gera o enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores.

Portanto, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou de forma favorável ao rateio igualitário. Link da decisão
INTERPRETAR A LEI REQUER SABEDORIA E BOM SENSO

Quando o art. 1.336 enuncia que os condôminos devem concorrer para as despesas de condomínio, parte da premissa de que todos eles se servem das partes e coisas comuns. Na interpretação das leis, como já firmou o Superior Tribunal de Justiça, o julgador deve aplicar os princípios que informam as normas positivas:

“A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas” (Resp. 3.836-MG, 4ª T. , Rel. Min. Sálvio de Figueiredo; JSTJ, 27/93)

E, mesmo o STJ, em outro julgado, assim se posiciona:

“Se a interpretação por critérios tradicionais conduzir à injustiça, incoerência ou contradição, recomenda-se buscar o sentido equitativo, lógico e de acordo com o sentimento geral” (Resp. 11.064-0-SP, 1ª T., Rel. Min. Milton Cruz Pereira, DJU de 9/SL94, p.10.807)

COMO REVISAR O RATEIO PARA UMA FORMA JUSTA

Assim, verifica-se que deve a Assembleia Geral Extraordinária, devidamente assessorada por um especialista que tenha pleno conhecimento matemático, além de jurídico, deliberar sobre o critério de rateio de despesas, sem criar uma “Taxa de Castigo” ou um novo tipo de “Imposto” (além do IPTU e do IR que é pago todo ano pelo proprietário). Cabe aos proprietários elaborarem uma regra justa e equilibrada. Isto é, o condomínio pode perfeitamente deliberar e promover a rerratificação da convenção alterando o critério de rateio de despesas com base na fração ideal para rateio igualitário, bastando para tanto observar o quórum de 2/3 (dois terços) previsto na convenção condominial e consagrado pela legislação vigente.

Caso não ocorra uma solução amigável, caberá ao proprietário, que se sente prejudicado, postular a competente ação para anular o rateio pela fração ideal, sendo importante que ele seja assessorado juridicamente desde o primeiro momento, pois raramente terá êxito se conduzir o assunto de forma amadora. Poderá, mediante análise minuciosa dos gastos, aceitar o pagamento de algum valor a maior somente se for provado que realmente gera o referido gasto sobre determinada despesa, mas em hipótese alguma este item deverá contaminar os demais que devem ser pagos igualmente.

Importante atentar que ele não terá nada a perder, pois caso não promova o processo judicial, sua propriedade continuará a ser desvalorizada para venda e locação mediante uma cobrança dissociada da contra prestação dos empregados e pelo uso das áreas comuns.

OUTRA DECISÃO DO TJMG

A convenção, apesar de ter caráter normativo não se equipara a uma Constituição Federal, como alguns defendem para alegar que o Poder Judiciário não poderia anular uma cláusula que fere princípios jurídicos.
Por ser a convenção uma norma subsidiária que não supera a proibição de se contratar uma situação injusta e desequilibrada, pois ninguém honesto e que respeite os artigos 421. 422 e 884 do CC, imporia seu semelhante a pagar a mais pelo que não utiliza, em 2009 no processo número 1.0024.06.281.355-5-5 que tramitou na 18ª Câmara Cível do TJMG, ficou mantida a sentença que igualou a taxa de condomínio de duas coberturas localizadas no centro de Belo Horizonte-MG, que pagavam 188% cada uma, a mais que o apartamento tipo. O Condomínio recorreu ao STJ, mas os donos das duas coberturas já estão pagando a taxa igual aos apartamentos tipo. Na perícia judicial ficou provado que as coberturas geram os mesmos gastos que os apartamentos tipo, pois são uni familiares, ou seja, têm ocupação semelhante. Infelizmente, há casos em que constamos que morar melhor para alguns é visto como uma agressão e para outros o “sucesso no Brasil incomoda muito”.

Certamente, se o aprendizado em matemática fosse melhor e se a coletividade condominial não fosse influenciada por algumas pessoas que se revoltam ao ver alguém numa situação um pouco melhor, não haveria tanta polêmica decorrente da distorção do texto da lei. Com reflexão e espírito conciliador, essenciais a uma convivência harmoniosa, muitos condomínios estão revisando sua convenção para evitar cobranças inexplicáveis que são eliminadas à luz de um simples cálculo.

Kênio Pereira: Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

FONTE: Hoje Em Dia.



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