Antequam noveris, a laudando et vituperando abstine. Tutum silentium praemium.

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Habite-se é utilizado para enganar o comprador

Pelo fato de a maioria imaginar que a Certidão de Baixa de Construção, antes denominada ‘Habite-se’, consiste no documento que confirma que o apartamento está pronto para morar, constata-se que muitas construtoras se aproveitam disso para enganar os compradores, levando-os a pagar valores indevidos. A Certidão de Baixa de Construção em Belo Horizonte é prevista no Código de Edificações de BH – Lei 9.725/09 e tem como finalidade atestar que a edificação está de acordo com os parâmetros urbanísticos e regular perante a Lei de Uso e Ocupação do Solo. Dessa forma, estando os apartamentos com as paredes apenas rebocadas e os pisos sem qualquer acabamento, ou seja, só com o contrapiso, é concedida a Baixa de Construção. Não é exigido que os banheiros, cozinha, área de serviço sejam azulejados, bastando só o reboco, podendo os pisos estarem só cimentados, sem mármore, porcelanato ou madeira, mesmo no caso de unidades de luxo.

A Secretaria Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) esclarece que ela “promove as vistorias com foco nos parâmetros urbanísticos, como, por exemplo, coeficiente de aproveitamento, afastamentos mínimos, taxa de ocupação e permeabilidade” e que basta que o “edifício atenda as condições mínimas de habitabilidade, salubridade e segurança, previstas no art. 32 do Código de Edificações”, ou seja, que esteja concluída a cobertura, esquadrias instaladas e outros pontos conforme o projeto aprovado. O fiscal não entra no edifício, sendo que nem as vagas de garagem são medidas.

Desconhecimento gera prejuízo
Diante do desconhecimento do adquirente sobre a Baixa de Construção, várias construtoras inserem cláusulas que induzem a pensar que esse documento confirma que o apartamento esteja perfeito, com todos os acabamentos internos realizados.

Há construtora que realiza “Assembleia de Instalação de Condomínio” mesmo faltando entregar as chaves de diversas unidades que estão inacabadas ou com defeitos que exigem que os apartamentos estejam desocupados para serem reparados. Esse ato visa fundamentar a cobrança da quota de condomínio, do IPTU dos adquirentes, mesmo que eles não tenham posse, além dos juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor, o que fere a lei e as decisões do Superior Tribunal de Justiça. Esses custos só podem ser cobrados após a construtora entregar o apartamento em perfeito estado, com todos os documentos que permitam o banco aprovar o financiamento imobiliário que será utilizado pelo adquirente.

O comprador, quando é bem assessorado juridicamente, pode evitar esses problemas ao equilibrar o contrato.

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FONTE: Hoje Em Dia.


Polêmica na comissão para o corretor de imóvel

 (lelis)

Talita Castro – Advogada do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados

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A figura do corretor é comum tanto para quem está vendendo quanto para quem quer comprar um imóvel. Com a função de aproximar as partes, é o corretor quem irá buscar compradores ou vendedores ideais para aquele que o contratou. Feita essa aproximação, caso o negócio se efetive o corretor faz jus ao recebimento da famosa comissão de corretagem, que chega a girar em torno de 6% do valor da compra e venda.
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Com a predominância de apartamentos no mercado imobiliário, é corriqueira a busca de consumidores pelos estandes de vendas, geralmente localizados nos canteiros de obras, onde corretores acabam exercendo a função de vendedores do empreendimento. Nesses casos, não há qualquer tipo de trabalho de aproximação realizado pelo corretor, uma vez que o possível comprador dirige-se ao estande de vendas, seja porque tomou conhecimento por meio de um anúncio publicitário, seja porque viu o empreendimento e resolveu buscar mais informações.
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Observa-se que não há qualquer possibilidade de o comprador negociar o imóvel diretamente com o vendedor. Isso porque as construtoras colocam corretores para exercer a função de vendedores, repassando o custo de tais “corretores” para o consumidor. Daí inicia-se a discussão acerca da possibilidade de cobrança da taxa de corretagem do consumidor, ainda que haja previsão contratual nesse sentido.
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Ao tratar da corretagem, o Código Civil a definiu como um contrato onde “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
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Na situação supramencionada, no entanto, não há a prestação de serviços de corretagem propriamente dita que justifique a cobrança de comissão, e ainda que houvesse, não foi o consumidor quem contratou. Diante de inúmeras decisões determinando a devolução de valores pagos por consumidores a construtoras a título de comissão de corretagem, grande parte do mercado passou a embutir essa cobrança no valor do apartamento, sem informar ao consumidor, e no momento da compra pedir depósito ou cheques separados.
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Há quem defenda que tal cobrança caracteriza uma verdadeira venda casada, pois se o consumidor quiser adquirir um apartamento será obrigado a pagar os honorários de um corretor contratado pela construtora, em desacordo com a proibição de venda casada existente no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
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Em decisão recente, a Terceira Turma do Juizado Especial do Distrito Federal declarou como abusiva a cláusula que previa a cobrança de comissão de corretagem do consumidor. Na ocasião, foi destacada a impossibilidade de transferência de custo ao consumidor de um serviço que não lhe foi prestado (Acórdão 710934. 20130110371697ACJ).
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Se a construtora opta por contratar corretores para servir como vendedores do empreendimento, esta é quem deve arcar com os custos desses profissionais, ainda que o preço seja incluído no valor do imóvel. Assim também foi o entendimento da 9ª Câmara de Direito Privado de São Paulo (01830905620108260100), que declarou como indevida a cobrança de comissão de corretagem de um consumidor que adquiriu um imóvel de modo direto e espontâneo perante uma incorporadora, que além de lhe cobrar a quantia, negativou seu nome quando o consumidor se negou a pagá-la. Além do reconhecimento de impossibilidade de a construtora exigir a quantia, o Tribunal ainda a condenou ao pagamento de indenização por danos morais em virtude da negativação indevida.
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Algumas decisões já sinalizaram a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem do consumidor, desde que fique claro que o consumidor teve plena ciência e anuiu com a cobrança. Nesse sentido, foi a decisão da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (processo 0025185-78.2009.8.19.0209), que entendeu ser possível a cobrança da comissão de corretagem de um consumidor antes da celebração do compromisso de compra e venda se ele assinou documento em que o valor do imóvel discriminava o preço de escritura e o preço de corretagem. Também foi juntado aos autos trocas de e-mail entre o consultor do imóvel e o comprador onde foram prestados esclarecimentos a respeito da forma de pagamento do bem.
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Portanto, é importante ficar atento na hora de comprar um imóvel. Verificar exatamente aquilo que está sendo cobrado, para não sofrer qualquer tipo de cobrança abusiva. Para aqueles que já compraram um bem e agora verificaram que a cobrança da comissão de corretagem foi feita de forma obscura, lhe sendo repassado um custo de forma indevida, é possível reclamar a quantia na esfera judicial, desde que não tenha sido ultrapassado o prazo prescricional, sobre o qual também pairam discussões, que dividem as opiniões de três, cinco ou 10 anos, contados a partir da cobrança indevida.

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FONTE: Estado de Minas.


Polícia Federal investiga possível esquema fraudulento na Universidade Gama Filho

  • Advogado da família Gama Filho propôs criar e presidiu o Grupo Galileo

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RIO – O descredenciamento da Universidade Gama Filho (UGF) e da UniverCidade pelo MEC, na última segunda-feira, pode acabar revelando um possível esquema de venda fraudulenta de duas instituições sem fins lucrativos, que só agora começa a ser investigado pela Polícia Federal. Com o argumento de que a marca Gama Filho é que estava sendo negociada pela família de mesmo nome — já que, por ser uma entidade filantrópica, não poderia ser vendida —, foi criado, em dezembro de 2010, o Grupo Galileo Educacional, que seria o salvador de uma instituição afogada em dívidas que chegam hoje a R$ 900 milhões. O plano, engendrado pelo próprio advogado da família e primeiro presidente do Galileo, Márcio André Mendes da Costa, consistiu na emissão de cem debêntures (títulos da dívida) simples, no total de R$ 100 milhões. A garantia desses papéis eram as mensalidades do curso de medicina, o mais rentável da UGF. Essa operação mexeu com o futuro de 9.500 alunos.

Além da família Gama Filho, do ex-controlador da UniverCidade Ronald Levinsohn — por trás da bancarrota da Delfin Crédito Imobiliário, em 1983 — e de Márcio André, desconhecido no meio educacional, surge na negociação, em outubro de 2012, o pastor da Aliança Mundial Batista, o reverendo Adenor Gonçalves dos Santos. Este, na última sexta-feira, entrou com uma ação contra os ex-sócios do Galileo e os ex-donos da Gama Filho, a fim de anular as debêntures e reaver o que a família teria recebido indevidamente e não aplicado nas universidades, no total de quase R$ 20 milhões. Esse valor seria uma espécie de indenização pelos serviços prestados pela família Gama Filho. Na petição, a defesa de Adenor alega que todos os personagens formam uma família digna da saga “Poderoso chefão”.

— A negociação foi absolutamente ilegal por envolver a mantença (manutenção) de uma entidade filantrópica. Considero o recebimento da indenização pela família Gama Filho um enriquecimento ilícito — disse o advogado de Adenor, Manoel Messias Peixinho, que abriu a ação citando uma frase de Don Vito Corleone: “Vou fazer-lhe uma oferta que você não pode recusar”.

No último dia 15, o Ministério Público Federal pediu à PF que investigasse o Grupo Galileo, para saber se houve gestão fraudulenta e lavagem de dinheiro durante e após a transferência do controle de UGF e UniverCidade.

Para o MEC, toda a transação foi legal. Mas salta aos olhos o fato de que o servidor responsável pela transferência da mantença seja o mesmo que acaba de descredenciar as duas universidades: o secretário de Regulação e Supervisão da Educação Superior, Jorge Messias. Por e-mail, a assessoria do ministério explicou que “o papel do MEC nesse processo de transferência limitou-se a receber a documentação apresentada em conjunto pelos requerentes, analisar os requisitos legalmente estabelecidos e efetuar o devido registro no cadastro e-MEC, não tendo qualquer ingerência ou participação na escolha ou negociação da propriedade da mantença das instituições”. O GLOBO requisitou os documentos de comprovação de regularidade fiscal, além da demonstração de que os excedentes financeiros foram aplicados na universidade, mas o MEC se negou a fornecê-los.

Fundos estatais na operação

Outro fato que chama atenção na emissão das debêntures é que os fundos de pensão dos Correios (Postalis) e da Petrobras (Petros) adquiriram 97% dos R$ 100 milhões em títulos. Ou seja, há a possibilidade de dinheiro público ter sido usado numa transação suspeita. Os demais 3% ficaram com o Banco Mercantil do Brasil S.A., que comandou a operação. Debêntures são títulos da dívida, e seus compradores se tornam credores da empresa emissora. A ação impetrada pelo pastor tramita na 3ª Vara Cível do Tribunal de Justiça.

O diretor financeiro da Postalis na época era Adilson Florêncio da Costa, indicado para o cargo pelo PMDB. Menos de dois anos depois da operação, ele integrou a diretoria do Grupo Galileo, que recebera os recursos.

Segundo o atual presidente do Galileo, Alex Porto, Adenor foi pouco diligente ao adquirir o controle acionário da empresa, em outubro de 2012:

— Ele não tinha ideia da situação delicada que atravessavam as universidades. Ele nem sabia das debêntures. Ele se interessou pelo negócio porque queria empreender na área de educação. Havia o valor da marca Gama Filho. No entender do pastor, o dinheiro das mensalidades e o investimento com aportes pessoais seriam suficientes para recuperar as duas universidades. Para piorar, o hospital da Gama Filho, na Barra, não era credenciado pelo SUS. Na formação dos alunos, essa experiência é imprescindível, e o pastor tem sociedade na Organização Social Ação Medvida.

A instituição fundada por Adenor não foi aceita pela Secretaria estadual de Saúde e, em novembro de 2012, teve seu contrato com a prefeitura de Maricá rescindido. O pastor também figura como réu em pelo menos 41 processos. Segundo Alex Porto, isso é comum no meio empresarial.

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FONTE: O Globo.



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