Antequam noveris, a laudando et vituperando abstine. Tutum silentium praemium.

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Kênio Pereira
Condomínio
A inadimplência em condomínio é um assunto delicado, pois gera constrangimento ao síndico, que reluta em cobrar do seu vizinho e, não exigindo o pagamento, acaba estimulando outros a não cumprirem com a obrigação.
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O não pagamento das taxas de condomínio acarreta um “rombo” que acaba aumentando o valor da cota a ser quitada pelos pontuais, já que não há como deixar de pagar as contas de energia elétrica, água, salários e outras despesas essenciais ao funcionamento do edifício. Outro reflexo negativo é que o valor da cota de condomínio muito elevada dificulta a sua locação ou venda, sendo comum o proprietário ter que reduzir o preço para fechar o negócio.
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O problema é agravado nos prédios mais antigos que, diante do aumento da taxa de ordinária, acabam deixando de aprovar reformas fundamentais para sanar problemas graves decorrentes da inevitável deterioração.
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A administração que entende que a contratação de advogado para propor a ação de cobrança só implica despesas com honorários e custas processuais e fica inerte e acaba tendo prejuízo com a prescrição. O ajuizamento da ação nestes casos é fator de investimento, pois o condomínio sempre receberá seu crédito com juros e multa, mesmo que seja necessário o leilão da única moradia do devedor após anos de tramitação da ação.
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O Código Civil autoriza os condôminos a agirem com inteligência para coibir a impontualidade, pois, com a assessoria jurídica especializada, podem alterar a convenção e estipular juros de até 10% ao mês, mais multa que pode chegar a 500% do valor da taxa mensal aplicável contra o inadimplente contumaz, além da multa moratória de 2% que continuará a ser aplicada somente contra o devedor eventual.
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Há condôminos que apenas percebem o erro de agir de forma amadora quando sofrem o corte da água ou da energia elétrica, estando o prédio em péssimo estado. Nessa hora, constata-se que bons moradores, diante da deterioração de seu patrimônio, acabam vendendo seu imóvel, arcando com uma desvalorização que poderia ter sido evitada.
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A alegação de não poder pagar, de estar doente ou desempregado não justifica a falta de pagamento da quota de condomínio por vários meses, sendo inaceitável a atitude de sabotar as assembleias que visam aprovar obras de reformas que são fundamentais para a conservação do prédio. Quem é digno não aceita morar onde não tenha condições de arcar com as despesas, pois sabe que seria injusto prejudicar seus vizinhos com problemas insolúveis. Consiste numa anomalia um condômino inadimplente desestruturar todo o edifício e impedir que este tenha uma manutenção adequada.
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É um absurdo qualquer credor ficar inerte por mais de seis meses, podendo o síndico ser responsabilizado pelo prejuízo decorrente da prescrição, que o STJ entende ocorrer no prazo de cinco anos. A ninguém é dado o direito de ser omisso quando tem o dever legal de cobrar as taxas em atraso. Trata-se de medida educativa e fator de economia ajuizar a cobrança. Se não deseja cumprir a lei, cabe ao síndico renunciar e entregar o cargo a quem tenha atitude e respeite os compromissos inerentes à função.
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FONTE: Hoje Em Dia.

Kênio Pereira*

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Com a preferência das pessoas em residir em apartamentos, constatamos o aumento dos conflitos de vizinhança com a maior proximidade decorrente do compartilhamento de espaço comuns, especialmente nas garagens e nas áreas de lazer, sendo que alguns condomínios se assemelham a clubes ao oferecerem diversos equipamentos. Essa nova realidade exige a elaboração de regras mais detalhadas e claras para as pessoas entenderem seus direitos e deveres. Muitas pessoas viveram décadas em casas ou em locais amplos, onde podiam agir com enorme liberdade, sem os limites que são essenciais para que seja possível conviver em condomínios.

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O problema é que ao adquirir uma unidade condominial quase ninguém analisa a convenção. A mesma postura negligente ocorre no momento da aquisição dos lotes ou casas em loteamentos fechados, sendo lamentável a falta de entendimento de que esses documentos, após o registro imobiliário, são os mais importantes por regulamentarem a propriedade e a convivência, sendo semelhantes a uma lei, pois determinam os limites do uso do imóvel.

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Em decorrência de os adquirentes não darem a devida importância à convenção, ao estatuto e ao regimento interno, esses documentos são redigidos de forma amadora, com falhas absurdas, que em muitos casos geram uma enorme desvalorização do empreendimento e o surgimento de diversos litígios judiciais que perduram por anos. E assim vemos hoje centenas de condomínios fechados, com o risco de deixarem de existir diante da recente decisão do STJ de que só quem é associado tem a obrigação de pagar a quota de condomínio.

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O resultado são os proprietários sofrendo enormes desgastes, assembleias gerais que se assemelham a arenas de guerra e a situação de quase ninguém desejar assumir a função de síndico. A falta de profissionalismo na condução da administração dos condomínios, o desconhecimento das diversas leis fundamentais para compreender os direitos e deveres de cada coproprietário, resulta em discussões repetitivas do mesmo problema em assembleias que ficam cada vez mais vazias diante da ineficácia das deliberações.

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As leis oferecem todos os mecanismos para evitar ou resolver os conflitos, colocando os condôminos bem coordenados por uma assessoria jurídica especializada para atualizar a convenção de maneira a eliminar as falhas e estimular regras que promovam a convivência harmoniosa.

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A postura de não enfrentar o problema, de evitar acionar o vizinho que desrespeita as regras e de achar que a bagunça é normal tem motivado brigas e até tragédias entre moradores que acabam perdendo a paciência.

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Em geral, as pessoas mais sensatas e educadas acabam se mudando do condomínio, pois presam por seu equilíbrio emocional, já que o lar é local sagrado. Tudo tem solução, basta agir, sendo importante os condôminos se unirem para custear as medidas necessárias para defender seu direito ao sossego, à segurança e à saúde.
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* Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

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FONTE: Hoje Em Dia.


*Kênio Pereira
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Este colunista, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, entregou uma solicitação à Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais para que esta se pronunciasse diante das denúncias de que os cartórios de títulos e documentos mineiros estavam cobrando até R$ 1.160 dos condomínios para registrar uma ata da assembleia. Os oficiais registradores justificavam que o fato de na ata constar, por exemplo, valor de orçamentos de reforma ou de prestação de contas do síndico dava a eles o direito de cobrar os emolumentos como se a ata fosse um contrato ou documento com conteúdo financeiro.
 
Por ninguém questionar, essa situação perdurou por décadas, gerando prejuízo aos condomínios ao registrar a ata de eleição do síndico, pois sem esse registro o banco não altera o titular da conta bancária. Se na ata constava que a prestação de contas foi de R$ 198 mil, o cartório cobrava R$ 1.049,32 para registrar a ata e, caso citasse um orçamento de troca do piso no valor de R$ 85 mil, era exigido o pagamento de R$ 787,57. Os condomínios alegavam que estavam sendo coagidos a pagar valor exorbitante para o cartório, pois então o novo síndico não conseguiria movimentar a conta bancária.
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Diante desse cenário analisamos a situação. A Comissão de Direito Imobiliário da OAB entende que o mero registro de uma ata acarreta a cobrança de apenas R$ 10,71 (podendo ser cobrado um acréscimo de R$ 6,31 por cada folha arquivada a partir da segunda página), sendo, portanto, abusivo exigir até 107 vezes esse valor com base na tabela progressiva do cartório, que vai até R$ 1.160. Somente na região metropolitana de Belo Horizonte existem em torno de 20 mil condomínios, e, levando em consideração todo o Estado, esse problema atinge mais de 4 milhões de pessoas que moram ou trabalham em condomínios.
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CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA CONFIRMOU NOSSO ENTENDIMENTO
Visando proteger a população de cobranças infundadas, elaboramos um requerimento para a Corregedoria Geral de Justiça de MG em que afirmamos que o correto seria pagar somente R$ 10,71 pelo registro de qualquer ata, pois esta não tem cunho econômico.
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A Corregedoria Geral de Justiça, ao analisar os Autos do Processo 2015/77296, por meio do corregedor geral, desembargador Antônio Sérvulo dos Santos, confirmou o entendimento da OAB-MG e esclareceu o seguinte, conforme análise da juíza auxiliar da Corregedoria, Simone Saraiva de Abreu Abras: “Com efeito, não há como considerar com conteúdo financeiro uma ata de assembleia pelo simples fato de citar valores. Nos termos da bem elaborada manifestação da técnica da Genot, para que o título seja considerado com conteúdo financeiro, não basta que haja valores expressos, mas que configure negócio jurídico em que se transmitam bens ou direitos. Assim, não pode ser cobrado com conteúdo financeiro o registro de atas de assembleia de condomínio nas quais se faça menção à prestação de contas, à aprovação de orçamentos para reforma ou valor existente no fundo de reserva etc”.
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Diante da sábia manifestação do corregedor geral de Justiça, esperamos que os cartórios que distorciam a aplicação da tabela de emolumentos deixem de fazê-lo. Passando a cobrar o valor correto, evitarão a reclamação que poderá obrigá-los a devolver em dobro o cobrado a mais. Vemos que podemos contar com a eficiência do Poder Judiciário mineiro, sendo importante que os cidadãos façam valer os seus direitos.
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  • Kênio de Souza Pereira é presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.

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FONTE: O Tempo.


SÍNDICO E ASSEMBLEIA PROÍBEM LIVRE ACESSO A DIARISTA

* Kênio Pereira

Há poucos dias recebi um e-mail de um casal de leitores que me causou grande surpresa com a situação relatada, pois ambos são portadores de deficiência visual e um deles é hemofílico. Me relataram que residem num edifício no bairro Serra e que entregaram as chaves do portão de acesso ao edifício e ao apartamento para a diarista, que é da extrema confiança deles e lhes presta serviço há diversos meses, tendo esta já trabalhado nos apartamentos dos vizinhos.

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A diarista gosta tanto do patrão que fez um curso no Hemominas para poder aplicar as injeções que o mantêm vivo, pois diante do fato de a esposa viajar sempre, pode vir a falecer caso tenha um sangramento por falta de coagulação do sangue.

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O síndico questionou o casal se havia entregado as chaves da portaria e do apartamento para a diarista, pois entende que nenhuma empregada pode entrar no prédio sozinha. O casal confirmou que ela tem as chaves, pois caso o patrão passe mal e esteja sozinho, poderá a diarista aplicar a injeção para evitar seu óbito.

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Entretanto, o síndico, ao ver a diarista sozinha entrando no prédio, a conduziu à sua residência e tomou as chaves. Disse que ela não poderia ter a posse das chaves da portaria do edifício. Ao ser questionado pelos proprietários o motivo de ter feito isso com a sua diarista, o síndico simplesmente respondeu que eles estavam colocando o condomínio em risco ao entregar as chaves para uma pessoa que reside num aglomerado.

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Ficou parecendo que ela iria arrombar as portas dos demais apartamentos. O assunto foi levado à assembleia de moradores, que proibiu que as chaves da portaria ficassem com a diarista, mesmo tendo bons antecedentes, e que caso ela precisasse entrar no edifício deveria tocar o interfone para qualquer vizinho, que abriria a porta.

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Esse caso configura um abuso e uma arbitrariedade, pois nem o síndico, nem a assembleia têm o direito de deliberar quanto à propriedade privada de ninguém. Dentro do apartamento manda o seu proprietário e cabe somente a ele decidir quem entra e quem tem as chaves de acesso. Somente se houver manifesto mau uso da propriedade e a comprovação de atos que coloquem em risco a coletividade, pode vir o síndico ou a assembleia intervir. Tratar uma trabalhadora como se fosse um marginal, em decorrência de um preconceito, e tomar-lhe as chaves agride sua honra. Pessoas desonestas e até bandidos moram também em áreas nobres, sendo que vemos e convivemos com milhares de pessoas honestas e honradas que residem nos aglomerados.

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A postura do condomínio é de flagrante discriminação e afronta o direito dos deficientes visuais que precisam mais do que outras pessoas de uma serviçal, especialmente se esta cuida da saúde do patrão. Essa conduta fere o direito de propriedade e a dignidade humana, sendo passível de responder por indenização por danos morais. Inacreditável ver esse tipo de comportamento em pleno século XXI.

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  • Kênio de Souza Pereira é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, entre outros.

FONTE: Hoje Em Dia.



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