Antequam noveris, a laudando et vituperando abstine. Tutum silentium praemium.

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Ao se tornar síndico, é preciso cuidado com as responsabilidades e limites legais; entenda!

Tarefa nada fácil, administrar um condomínio requer informações sobre legislação, controle financeiro e clareza na prestação de contas. Ter jogo de cintura é fundamental para conciliar os vários pontos de vista

Beto Novaes/EM/D.A Press 28/01/2014

Pode acontecer com qualquer um que vive em prédio. Uma hora ou outra vai chegar a sua vez de assumir a administração do condomínio. Ao se tornar síndico, uma série de responsabilidades caem sobre os ombros do morador. Realmente, não é tarefa fácil. Além do trabalho mais essencial, que é o controle financeiro, o marinheiro de primeira viagem precisa se inteirar sobre a legislação e convenção interna e fazer o possível para o bom funcionamento do edifício. Com os devidos cuidados, é possível superar o período sem grandes traumas.

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Uma alternativa que pode poupar e muito o relacionamento entre vizinhos é a contratação de síndico profissional. O problema é que prédios mais antigos, com poucas unidades, geralmente não têm condição de arcar com o valor desse serviço. Muitos, então, contratam empresas de contabilidade para, pelo menos, ajudar no controle financeiro, pagamento de funcionários, prestadores de serviço e contas. Com esse auxílio, evita-se uma das principais causas de processos judiciais contra síndicos: a má administração. O outro motivo que mais gera ações nessa situação são atos ilícitos. “Por isso, é muito importante que, ao assumir a administração do condomínio, a pessoa tire um tempo para estudar as responsabilidades e limites legais de sua atuação. Quem não se sentir devidamente preparado pode buscar uma consultoria”, indica Fábio Pimenta, diretor de empresa especializada em administração de condomínios.
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Pimenta explica que desde 2003 o novo Código Civil está em vigência, modificando a Lei 4.591/64, que regia o setor. O artigo que descreve as funções e deveres do síndico é o 1.348 e relaciona nove tópicos a serem seguidos para o cumprimento regular da administração (veja quadro). Entre eles estão a obrigação de cobrar corretamente as taxas de condomínio, assim como impor e cobrar as multas devidas, prestação de contas à assembleia anualmente (e quando exigida pelos condôminos) e garantir a cobertura de seguro da edificação.
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DEMANDAS E RECLAMAÇÕES
Para o diretor, se a administração estiver bem organizada e o edifício em bom estado, a grande complicação na vida do síndico será atender às demandas e reclamações dos vizinhos. “Se o cachorro de um morador late de madrugada ou insistentemente durante o dia, pode ter certeza de que você receberá uma ligação bem irritada. É preciso estar preparado para lidar com o pensamento e ideias de todos os condôminos e ter jogo de cintura para tentar conciliar ao máximo todos os pontos de vista que existem em um prédio”, explica. “Vale lembrar que o síndico é responsável por problemas comuns, que envolvam vários vizinhos. Esse papel de conciliador e pacificador não é obrigatório para o síndico. Se o problema for barulho fora do horário, ele pode, depois de apurar os fatos, simplesmente multar um dos envolvidos se isso for previsto no regulamento interno. Mas claro que chamar os envolvidos para uma conversa externa demonstra uma boa vontade e pode ser o caminho menos doloroso para resolver os atritos”, completa.
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É essencial entender a responsabilidade do cargo. Mexer com dinheiro dos outros é muito complicado, por isso a constante comunicação com os condôminos pode ajudar a afastar desconfianças. Vale lembrar também que caso a má administração do prédio cause prejuízo a algum morador, o responsável pode ser processado.

Veja algumas dicas que o Lugar Certo separou para você passar por esse período sem dor de cabeça.

Arte EM/Son Salvador

SEM DOR DE CABEÇA
Veja alguns comportamentos e atitudes que ajudam a garantir o bom andamento da sua gestão como síndico

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LEGISLAÇÃO
O Novo Código Civil é o principal instrumento regulador dos condomínios. Para analisar e ter conhecimento sobre os direitos e deveres dos condôminos é essencial estudar a lei, do artigo 1.331 ao 1.357. Outro instrumento importante é o regulamento interno, a famosa convenção de condomínio, que limita e harmoniza as normas de convívio.
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DE OLHO
Anualmente, o síndico atuante deve fazer uma inspeção no prédio, analisando tanto a parte física e o estado de conservação quanto a área documental do condomínio. Na estrutura, observe itens como fachada, áreas comuns, segurança, hidráulica, elétrica e gás. Nos documentos, organize e verifique toda a papelada que comprove realização de serviços obrigatórios e certificações técnicas.
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COMUNICAÇÃO
Quanto mais transparente e participativa for a administração do síndico, menos ruído e reclamações ele terá de ouvir dos condôminos. Além dos informes oficiais, conversar com os vizinhos também ajuda. Atitudes como essa ajudam até no planejamento das próximas ações necessárias para o bom funcionamento do prédio.
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CONTAS
Pague as contas em dia e apresente balancetes regulares aos outros moradores. Dê, também, liberdade aos vizinhos para tirarem dúvidas em relação às contas do prédio. Organizar comprovantes mensais, com cópias ou originais de notas fiscais, comprovantes de pagamento de pessoal e impostos é recomendado.
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FUNCIONÁRIOS
Quanto mais funcionários o condomínio necessitar, mais trabalho o síndico terá de gerenciar o pessoal e pagamentos de impostos. Por isso muitos optam por contratar conservadoras especializadas. Mesmo assim, é necessário fiscalizar a qualidade do serviço e cobrar dos responsáveis. Se não conhecer a legislação trabalhista,
o recomendado é procurar consultoria.
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4 MANUTENÇÃO
Não importa o tamanho do condomínio. Manter a infraestrutura funcionando é o mínimo que se espera de um síndico. Por isso, não relaxe na fiscalização e manutenção para evitar problemas com os outros moradores. Vale lembrar que limpeza nas caixas de gordura e de água e troca de extintores regularmente é obrigação do síndico, que precisa estar atento também às normas regulamentadoras e às legislações municipais,
estaduais e federais, principalmente, referentes às manutenções obrigatórias.
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4 OBRAS
Obra nas áreas comuns ou em alguma unidade do prédio pode render bastante dor de cabeça aos administradores do condomínio. Quando a intervenção é nas áreas comuns, transparência, fiscalização e cuidados com a segurança dos moradores são as principais dicas para não haver problemas. Lembrando que toda e qualquer obra no condomínio deve ter um responsável técnico, geralmente arquiteto ou engenheiro.

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FONTE: Estado de Minas.


Kênio Pereira
Condomínio
A inadimplência em condomínio é um assunto delicado, pois gera constrangimento ao síndico, que reluta em cobrar do seu vizinho e, não exigindo o pagamento, acaba estimulando outros a não cumprirem com a obrigação.
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O não pagamento das taxas de condomínio acarreta um “rombo” que acaba aumentando o valor da cota a ser quitada pelos pontuais, já que não há como deixar de pagar as contas de energia elétrica, água, salários e outras despesas essenciais ao funcionamento do edifício. Outro reflexo negativo é que o valor da cota de condomínio muito elevada dificulta a sua locação ou venda, sendo comum o proprietário ter que reduzir o preço para fechar o negócio.
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O problema é agravado nos prédios mais antigos que, diante do aumento da taxa de ordinária, acabam deixando de aprovar reformas fundamentais para sanar problemas graves decorrentes da inevitável deterioração.
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A administração que entende que a contratação de advogado para propor a ação de cobrança só implica despesas com honorários e custas processuais e fica inerte e acaba tendo prejuízo com a prescrição. O ajuizamento da ação nestes casos é fator de investimento, pois o condomínio sempre receberá seu crédito com juros e multa, mesmo que seja necessário o leilão da única moradia do devedor após anos de tramitação da ação.
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O Código Civil autoriza os condôminos a agirem com inteligência para coibir a impontualidade, pois, com a assessoria jurídica especializada, podem alterar a convenção e estipular juros de até 10% ao mês, mais multa que pode chegar a 500% do valor da taxa mensal aplicável contra o inadimplente contumaz, além da multa moratória de 2% que continuará a ser aplicada somente contra o devedor eventual.
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Há condôminos que apenas percebem o erro de agir de forma amadora quando sofrem o corte da água ou da energia elétrica, estando o prédio em péssimo estado. Nessa hora, constata-se que bons moradores, diante da deterioração de seu patrimônio, acabam vendendo seu imóvel, arcando com uma desvalorização que poderia ter sido evitada.
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A alegação de não poder pagar, de estar doente ou desempregado não justifica a falta de pagamento da quota de condomínio por vários meses, sendo inaceitável a atitude de sabotar as assembleias que visam aprovar obras de reformas que são fundamentais para a conservação do prédio. Quem é digno não aceita morar onde não tenha condições de arcar com as despesas, pois sabe que seria injusto prejudicar seus vizinhos com problemas insolúveis. Consiste numa anomalia um condômino inadimplente desestruturar todo o edifício e impedir que este tenha uma manutenção adequada.
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É um absurdo qualquer credor ficar inerte por mais de seis meses, podendo o síndico ser responsabilizado pelo prejuízo decorrente da prescrição, que o STJ entende ocorrer no prazo de cinco anos. A ninguém é dado o direito de ser omisso quando tem o dever legal de cobrar as taxas em atraso. Trata-se de medida educativa e fator de economia ajuizar a cobrança. Se não deseja cumprir a lei, cabe ao síndico renunciar e entregar o cargo a quem tenha atitude e respeite os compromissos inerentes à função.
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FONTE: Hoje Em Dia.

Kênio Pereira*

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Com a preferência das pessoas em residir em apartamentos, constatamos o aumento dos conflitos de vizinhança com a maior proximidade decorrente do compartilhamento de espaço comuns, especialmente nas garagens e nas áreas de lazer, sendo que alguns condomínios se assemelham a clubes ao oferecerem diversos equipamentos. Essa nova realidade exige a elaboração de regras mais detalhadas e claras para as pessoas entenderem seus direitos e deveres. Muitas pessoas viveram décadas em casas ou em locais amplos, onde podiam agir com enorme liberdade, sem os limites que são essenciais para que seja possível conviver em condomínios.

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O problema é que ao adquirir uma unidade condominial quase ninguém analisa a convenção. A mesma postura negligente ocorre no momento da aquisição dos lotes ou casas em loteamentos fechados, sendo lamentável a falta de entendimento de que esses documentos, após o registro imobiliário, são os mais importantes por regulamentarem a propriedade e a convivência, sendo semelhantes a uma lei, pois determinam os limites do uso do imóvel.

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Em decorrência de os adquirentes não darem a devida importância à convenção, ao estatuto e ao regimento interno, esses documentos são redigidos de forma amadora, com falhas absurdas, que em muitos casos geram uma enorme desvalorização do empreendimento e o surgimento de diversos litígios judiciais que perduram por anos. E assim vemos hoje centenas de condomínios fechados, com o risco de deixarem de existir diante da recente decisão do STJ de que só quem é associado tem a obrigação de pagar a quota de condomínio.

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O resultado são os proprietários sofrendo enormes desgastes, assembleias gerais que se assemelham a arenas de guerra e a situação de quase ninguém desejar assumir a função de síndico. A falta de profissionalismo na condução da administração dos condomínios, o desconhecimento das diversas leis fundamentais para compreender os direitos e deveres de cada coproprietário, resulta em discussões repetitivas do mesmo problema em assembleias que ficam cada vez mais vazias diante da ineficácia das deliberações.

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As leis oferecem todos os mecanismos para evitar ou resolver os conflitos, colocando os condôminos bem coordenados por uma assessoria jurídica especializada para atualizar a convenção de maneira a eliminar as falhas e estimular regras que promovam a convivência harmoniosa.

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A postura de não enfrentar o problema, de evitar acionar o vizinho que desrespeita as regras e de achar que a bagunça é normal tem motivado brigas e até tragédias entre moradores que acabam perdendo a paciência.

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Em geral, as pessoas mais sensatas e educadas acabam se mudando do condomínio, pois presam por seu equilíbrio emocional, já que o lar é local sagrado. Tudo tem solução, basta agir, sendo importante os condôminos se unirem para custear as medidas necessárias para defender seu direito ao sossego, à segurança e à saúde.
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* Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

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FONTE: Hoje Em Dia.


SÍNDICO E ASSEMBLEIA PROÍBEM LIVRE ACESSO A DIARISTA

* Kênio Pereira

Há poucos dias recebi um e-mail de um casal de leitores que me causou grande surpresa com a situação relatada, pois ambos são portadores de deficiência visual e um deles é hemofílico. Me relataram que residem num edifício no bairro Serra e que entregaram as chaves do portão de acesso ao edifício e ao apartamento para a diarista, que é da extrema confiança deles e lhes presta serviço há diversos meses, tendo esta já trabalhado nos apartamentos dos vizinhos.

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A diarista gosta tanto do patrão que fez um curso no Hemominas para poder aplicar as injeções que o mantêm vivo, pois diante do fato de a esposa viajar sempre, pode vir a falecer caso tenha um sangramento por falta de coagulação do sangue.

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O síndico questionou o casal se havia entregado as chaves da portaria e do apartamento para a diarista, pois entende que nenhuma empregada pode entrar no prédio sozinha. O casal confirmou que ela tem as chaves, pois caso o patrão passe mal e esteja sozinho, poderá a diarista aplicar a injeção para evitar seu óbito.

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Entretanto, o síndico, ao ver a diarista sozinha entrando no prédio, a conduziu à sua residência e tomou as chaves. Disse que ela não poderia ter a posse das chaves da portaria do edifício. Ao ser questionado pelos proprietários o motivo de ter feito isso com a sua diarista, o síndico simplesmente respondeu que eles estavam colocando o condomínio em risco ao entregar as chaves para uma pessoa que reside num aglomerado.

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Ficou parecendo que ela iria arrombar as portas dos demais apartamentos. O assunto foi levado à assembleia de moradores, que proibiu que as chaves da portaria ficassem com a diarista, mesmo tendo bons antecedentes, e que caso ela precisasse entrar no edifício deveria tocar o interfone para qualquer vizinho, que abriria a porta.

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Esse caso configura um abuso e uma arbitrariedade, pois nem o síndico, nem a assembleia têm o direito de deliberar quanto à propriedade privada de ninguém. Dentro do apartamento manda o seu proprietário e cabe somente a ele decidir quem entra e quem tem as chaves de acesso. Somente se houver manifesto mau uso da propriedade e a comprovação de atos que coloquem em risco a coletividade, pode vir o síndico ou a assembleia intervir. Tratar uma trabalhadora como se fosse um marginal, em decorrência de um preconceito, e tomar-lhe as chaves agride sua honra. Pessoas desonestas e até bandidos moram também em áreas nobres, sendo que vemos e convivemos com milhares de pessoas honestas e honradas que residem nos aglomerados.

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A postura do condomínio é de flagrante discriminação e afronta o direito dos deficientes visuais que precisam mais do que outras pessoas de uma serviçal, especialmente se esta cuida da saúde do patrão. Essa conduta fere o direito de propriedade e a dignidade humana, sendo passível de responder por indenização por danos morais. Inacreditável ver esse tipo de comportamento em pleno século XXI.

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  • Kênio de Souza Pereira é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, entre outros.

FONTE: Hoje Em Dia.


Condomínio fica sem água e carro de síndico é incendiado em Pouso Alegre

Apartamentos ficaram sem água por causa de uma dívida de R$ 70 mil. Corte de água atingiu todos os moradores, até quem está em dia com os pagamentos

 
O síndico de um condomínio do programa Minha Casa Minha Vida, em Pouso Alegre, no Sul de Minas, teve o carro incendiado na madrugada desta terça-feira. A polícia apura a relação entre o caso e o fato de os prédios do local estarem há mais de uma semana sem água.
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Todos os apartamentos ficaram sem água por causa de uma dívida de R$ 70 mil com a companhia que presta o serviço. O motivo do débito seria porque parte dos moradores não estaria pagando a taxa de condomínio de R$ 150 por mês.
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O síndico Jeter Eliel da Silveira contou que foi alertado por vizinhos sobre o fogo no carro, mas que não foi possível apagar as chamas. “Pegamos os extintores do condomínio, mas não teve jeito porque em pouco tempo o fogo ganhou grande proporção”, explicou. Segundo ele, testemunhas teriam visto um buraco no vidro do carro do lado do passageiro.
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Apuração
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A Polícia Civil investiga o incêndio e peritos estiveram no local e analisaram o que restou do carro, que teve perda total. O laudo deve ficar pronto somente em 30 dias. O condomínio fica no bairro São João e tem 96 apartamentos
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De acordo com a Copasa, o corte de água atingiu todos os moradores – até quem está em dia – porque o fornecimento é coletivo. A empresa diz que a Justiça autorizou a suspensão. Os moradores recorreram e aguardam uma definição sobre o caso.

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FONTE: Estado de Minas.


Justiça nega indenização a condôminos inadimplentes

 

Síndico

Os desembargadores da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negaram o pedido de indenização por danos morais feito por alguns moradores do condomínio do edifício Pau-Brasil, em Belo Horizonte. Eles requereram o pagamento sob o argumento de que foram expostos a situação vexatória depois que a síndica afixou cartazes nos dois elevadores do edifício mencionando os apartamentos em débito com as taxas de condomínio e o respectivo valor. Os cartazes também informavam as providências adotadas relativas à distribuição de ações de cobrança dos débitos.
Em Primeira Instância, o pedido já havia sido negado, e a então síndica J.C.T. não foi considerada parte legítima para figurar no processo.
Inconformados com a decisão, os moradores recorreram ao TJMG solicitando a reforma da sentença. Eles afirmaram que a então síndica é parte legítima, uma vez que foi quem praticou o ato ilícito, com abuso de seus poderes. Para os moradores, J.C.T. e o condomínio devem responder solidariamente pelo ocorrido. Eles alegaram ainda que a administradora que presta serviços para o condomínio já informa mensalmente aos condôminos os valores referentes aos condomínios pendentes. Assim, os moradores argumentaram que houve abuso do direito de informação, o que enseja a indenização por danos morais.
Para os moradores, não deve ser mantido o argumento de que não houve ato ilícito em razão de os cartazes trazerem apenas o número dos apartamentos, já que é de conhecimento de todos os funcionários e moradores quem são os ocupantes de cada uma das unidades.
Prejuízos
O relator do processo, desembargador Luiz Artur Hilário, esclareceu em seu voto que a síndica é representante legal do condomínio, configurando pessoa física de personalidade distinta da pessoa jurídica que representa. “O síndico não age em nome próprio. Assim, só o Condomínio do Edifício Pau Brasil poderá figurar como réu na ação, tendo em vista que é ele quem responde por eventuais prejuízos causados pelo síndico no desempenho dos atos de sua administração”, disse.
O desembargador citou a decisão de Primeira Instância, na qual a juíza Yeda Monteiro Athias, da 24ª Vara Cível, diz não ter vislumbrado a ocorrência de ato ilícito, sobretudo porque as informações divulgadas eram de interesse coletivo no âmbito do condomínio e nem sequer mencionaram o nome dos devedores. Em Primeira Instância, a magistrada entendeu que o condomínio cumpriu com a sua obrigação de dar conhecimento a todos os condôminos sobre as medidas adotadas em relação aos débitos das unidades condominiais.
Para o relator, não tendo os autores comprovado o pagamento das taxas de condomínio do modo convencionado, sujeitaram-se a ter o número de seus apartamentos inscritos entre aqueles que se encontravam em situação irregular com o edifício. “Ressalta-se ainda que a fixação de cartazes nada mais é que a corporificação do dever legal que o síndico tem de prestar contas aos demais condôminos, que possuem o direito de saber da situação econômica/financeira do seu condomínio. A divulgação foi feita, portanto, no exercício regular de direito.” Com base nesses argumentos, o relator entendeu que o dano moral não ficou configurado e votou pela manutenção da sentença.
Votaram de acordo com o relator os desembargadores Márcio Idalmo Santos Miranda e Moacyr Lobato.

FONTE: TJMG.



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