Polêmica na comissão para o corretor de imóvel
Talita Castro – Advogada do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados
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A figura do corretor é comum tanto para quem está vendendo quanto para quem quer comprar um imóvel. Com a função de aproximar as partes, é o corretor quem irá buscar compradores ou vendedores ideais para aquele que o contratou. Feita essa aproximação, caso o negócio se efetive o corretor faz jus ao recebimento da famosa comissão de corretagem, que chega a girar em torno de 6% do valor da compra e venda.
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Com a predominância de apartamentos no mercado imobiliário, é corriqueira a busca de consumidores pelos estandes de vendas, geralmente localizados nos canteiros de obras, onde corretores acabam exercendo a função de vendedores do empreendimento. Nesses casos, não há qualquer tipo de trabalho de aproximação realizado pelo corretor, uma vez que o possível comprador dirige-se ao estande de vendas, seja porque tomou conhecimento por meio de um anúncio publicitário, seja porque viu o empreendimento e resolveu buscar mais informações.
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Observa-se que não há qualquer possibilidade de o comprador negociar o imóvel diretamente com o vendedor. Isso porque as construtoras colocam corretores para exercer a função de vendedores, repassando o custo de tais “corretores” para o consumidor. Daí inicia-se a discussão acerca da possibilidade de cobrança da taxa de corretagem do consumidor, ainda que haja previsão contratual nesse sentido.
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Ao tratar da corretagem, o Código Civil a definiu como um contrato onde “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
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Na situação supramencionada, no entanto, não há a prestação de serviços de corretagem propriamente dita que justifique a cobrança de comissão, e ainda que houvesse, não foi o consumidor quem contratou. Diante de inúmeras decisões determinando a devolução de valores pagos por consumidores a construtoras a título de comissão de corretagem, grande parte do mercado passou a embutir essa cobrança no valor do apartamento, sem informar ao consumidor, e no momento da compra pedir depósito ou cheques separados.
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Há quem defenda que tal cobrança caracteriza uma verdadeira venda casada, pois se o consumidor quiser adquirir um apartamento será obrigado a pagar os honorários de um corretor contratado pela construtora, em desacordo com a proibição de venda casada existente no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
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Em decisão recente, a Terceira Turma do Juizado Especial do Distrito Federal declarou como abusiva a cláusula que previa a cobrança de comissão de corretagem do consumidor. Na ocasião, foi destacada a impossibilidade de transferência de custo ao consumidor de um serviço que não lhe foi prestado (Acórdão 710934. 20130110371697ACJ).
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Se a construtora opta por contratar corretores para servir como vendedores do empreendimento, esta é quem deve arcar com os custos desses profissionais, ainda que o preço seja incluído no valor do imóvel. Assim também foi o entendimento da 9ª Câmara de Direito Privado de São Paulo (01830905620108260100), que declarou como indevida a cobrança de comissão de corretagem de um consumidor que adquiriu um imóvel de modo direto e espontâneo perante uma incorporadora, que além de lhe cobrar a quantia, negativou seu nome quando o consumidor se negou a pagá-la. Além do reconhecimento de impossibilidade de a construtora exigir a quantia, o Tribunal ainda a condenou ao pagamento de indenização por danos morais em virtude da negativação indevida.
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Algumas decisões já sinalizaram a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem do consumidor, desde que fique claro que o consumidor teve plena ciência e anuiu com a cobrança. Nesse sentido, foi a decisão da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (processo 0025185-78.2009.8.19.0209), que entendeu ser possível a cobrança da comissão de corretagem de um consumidor antes da celebração do compromisso de compra e venda se ele assinou documento em que o valor do imóvel discriminava o preço de escritura e o preço de corretagem. Também foi juntado aos autos trocas de e-mail entre o consultor do imóvel e o comprador onde foram prestados esclarecimentos a respeito da forma de pagamento do bem.
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Portanto, é importante ficar atento na hora de comprar um imóvel. Verificar exatamente aquilo que está sendo cobrado, para não sofrer qualquer tipo de cobrança abusiva. Para aqueles que já compraram um bem e agora verificaram que a cobrança da comissão de corretagem foi feita de forma obscura, lhe sendo repassado um custo de forma indevida, é possível reclamar a quantia na esfera judicial, desde que não tenha sido ultrapassado o prazo prescricional, sobre o qual também pairam discussões, que dividem as opiniões de três, cinco ou 10 anos, contados a partir da cobrança indevida.
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FONTE: Estado de Minas.
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